不動産賃貸業において法人を活用する場合には，同族会社に管理を委託する管理委託方式，同族会社に一括して賃貸し同族会社が第三者に転貸する一括転貸方式，同族会社が直接不動産を所有する自己所有方式がありますが，今回は，一括転貸方式における留意点を整理してみました。

 

一括転貸方式は，個人が所有している不動産を，その個人又は親族が主宰する同族会社に一括して賃貸するとともに，その同族会社に不動産管理を委託し，同族会社が第三者である入居者へ転貸する方式で，サブリース方式とも呼ばれます。

一般的に，個人から同族会社へ賃貸する場合の賃貸料は空室の有無にかかわらず一定額であり，それ故空室があった場合のリスクは同族会社が負うことになります。

個人で不動産賃貸業を行う場合の家賃収入は全て個人に帰属しますが，一括転貸方式の場合には同族会社を経由して家賃収入が個人へ流れることになりますので，個人と同族会社，同族会社と入居者の家賃に差をつけることにより，同族会社に資金を滞留させることが可能となり，これが個人から法人への所得分散を実現します。これが最大のメリットです。

 

しかし，行き過ぎた所得分散は当然課税当局とのトラブルの原因になりますので，適正な比率を設定する必要があります。

第三者から収受する家賃収入を100とした場合の同族会社の取り分は，一般的には10％～15％程度，最大でも20％といわれることが多いですが，同族会社が実際に行っている業務内容にもよりますので，管理業務の実態に即して決定します。

そのために，まず，個人と同族会社間において，賃貸借契約兼管理委託契約を締結し，経営上生じる様々な費用を個人と法人のどちらが負担するのかを細かく定めておく必要があります。

具体的には，建物の所有者は個人ですので，建物本体，建物付属設備（受水槽，浄化槽，エレベーター等），構築物（門や塀等）の修繕や保守管理に関する費用は個人負担となり，通常の不動産賃貸における費用，例えば入居時・退去時のクロス，壁，畳，フローリング等の改修費用，室内クリーニング費用，共用部分の水道光熱費や電球交換費用等は同族会社負担となります。

 

次に，不動産管理会社という位置付けとなる同族会社の留意点ですが，管理の実態を書面で残し第三者に客観的に示すことができるようにしておくことが重要です。

具体的なポイントとしては，①入居者との賃貸借契約においては同族会社が賃貸人となっていること，②入居者からの家賃収入は同族会社名義の預金口座に入金されていること，③修繕や清掃等の通常の不動産賃貸に関する請求書や領収書は同族会社名となっていること，④消防や防災設備の点検業務は同族会社として発注していること，などが挙げられます。

また，日々の不動産賃貸に関する出来事（各業者との連絡や打合せ，入居者からのクレーム，入居希望者の内覧対応，賃貸借契約の締結等）を日頃から日誌としてノート等に書き止めておくことも，同族会社としての管理業務の実態を証明する資料として非常に有効です。

 

同族会社は上場会社のように所有と経営が分離している法人とは異なり，少数株主により恣意的に税負担を減少させる行為や計算を行うことが可能であるため，とかく課税当局もそのような先入観で税務調査に当たる節があります。所得税法157条の「同族会社の行為計算の否認」規定は伝家の宝刀と言われ，同族会社の行為を無視して課税処分することが可能であるため，この規定に抵触しないよう十分に留意する必要があります。

 

参考：月刊税理2017年12月号

平成29年12月9日に相続対策セミナーを開催しました（髙松建設東京本店主催）。

主な内容は賃貸不動産を活用した相続税対策です。

今回は不動産活用のメリット・デメリットを最初にお話しして，その後に相続対策の目的と考え方，相続対策に適した賃貸不動産の選定方法などをお話しさせて頂きました。

相続を見据えて居住用不動産を生前に譲渡した場合と，相続した後に相続人が譲渡した場合の税務上の取扱いを以下に概観します。

＜生前に居住用不動産を譲渡した場合＞

１．居住用不動産の譲渡所得の特別控除

自己が居住している居住用不動産を譲渡した場合には所得税及び住民税が課税されますが，居住用不動産を譲渡した場合には所有期間の長短に関わらず，その譲渡所得の金額から最高3千万円を控除することができます。

この特例は，その不動産が今は空き家であっても，或いは他の用途に供した場合であっても，その不動産に居住しなくなってから3年目の年の12月31日までに譲渡すれば適用が受けられます。

 

２．居住用不動産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

自己が居住している居住用不動産で，その譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えるものを譲渡した場合には，一般の譲渡所得と区分し，適用される税率が軽減されます。

・一般の長期譲渡所得の場合

所得税15％住民税5％

・軽減税率の長期譲渡所得の場合

長期譲渡所得6,000万円以下　所得税10％住民税4％

長期譲渡所得6,000万円超　　所得税15％住民税5％

 

＜相続した後に相続人が居住用不動産を譲渡した場合＞

１．相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続又は遺贈により取得した資産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合には，納付した相続税額のうち次の算式により計算した金額を，その譲渡した資産の取得費に加算することができます。

資産を譲渡した者が納付した相続税額×Ａ/Ｂ

Ａ＝譲渡資産の相続税の課税価格

Ｂ＝資産を譲渡した者の相続税の課税価格

 

２．被相続人の居住用不動産（空き家）の譲渡所得の特別控除

相続又は遺贈により被相続人の居住用不動産を取得した相続人が，平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に，その居住用不動産を譲渡した場合で一定の要件に該当する場合には，その譲渡所得の金額から最高3千万円を控除することができます。

一定の要件の主なものは次の通りです。

・被相続人が一人で居住していたこと

・昭和56年5月31日以前に建築されたこと

・区分所有マンションでないこと

・相続以後は未利用であること

・相続から3年目の年の12月31日までに売ること

・売却代金が1億円以下であること

 

＜どちらが有利か＞

居住用不動産を生前に譲渡した場合と，一旦，相続してから譲渡した場合とでは，税務上どちらが有利となるかはケースバイケースだと思いますが，居住用不動産の売却時期や相続発生のタイミング，各種特例の適用の有無により税額が大きく異なるため，できればどちらも試算してみた方が良さそうです。

 

例えば，10年超居住した居住用不動産を譲渡した場合には前述した3千万円の特別控除と長期譲渡所得の軽減税率を同時に適用できますが，売却代金から諸経費や税金を差し引いた残額が金銭として相続財産となります。

 

一方，居住用不動産を相続してから譲渡した場合には，まずは居住用不動産が相続財産となりますが，場合によっては小規模宅地等の特例という最大で8割も評価減が可能となる特例を適用できるかも知れませんし，前述した相続税の一部を取得費として加算することができるかも知れません。

尚，前述した相続財産を譲渡した場合の取得費の特例と，被相続人の居住用不動産（空き家）の譲渡所得の特別控除は選択適用です。

配偶者に対する相続税額については，主に次の理由から軽減措置が設けられています。

・同一世代間での財産の移転であることが多く，遠からず次の相続が発生し，連続して相続税を納税する可能性が高い

・長年共同生活が営まれてきた配偶者に対する配慮

・被相続人の死亡後における生存配偶者の老後の生活保障

・遺産の維持形成に対する配偶者の貢献

 

１．制度の概要

被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が，次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税は課税されません。

①1億6千万円

②配偶者の法定相続分相当額

例：相続人が配偶者と子の場合 → 1/2

例：相続人が配偶者と親の場合 → 2/3

 

よって，相続人が配偶者と子の場合において，遺産総額1億円の全てを配偶者が相続しても，1億6千万円以下ですので配偶者に相続税は課税されません。

また，相続人が配偶者と子の場合において，遺産総額10億円のうち5億円を配偶者が相続しても，配偶者の法定相続分（この場合は1/2）以下ですので配偶者に相続税は課税されません。

 

２．未分割の場合

この軽減措置は，配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっていますので，相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象にはなりません。

よって，仮に全ての財産が未分割の場合は，この軽減措置を適用せずに，法定相続分で分割があったものと仮定して相続税の申告及び納税をすることになります。

ただし，相続税の申告書の提出と同時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出した上で，その未分割であった財産が申告期限から3年以内に分割された場合には，その分割された財産は税額軽減の対象となります。

 

また，相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり，税務署長の承認を受けた場合で，その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときは，その分割された財産も税額軽減の対象になります。

 

３．この軽減措置の適用を受けるための手続

この軽減措置の適用を受けるためには，税額軽減の明細を記載した相続税の申告書又は更正の請求書に，戸籍謄本及び遺言書の写しや遺産分割協議書の写しなどの配偶者の取得した財産が分かる書類を添付して提出する必要があります。また，遺産分割協議書の写しには印鑑証明書も添付する必要があります。

 

４．加算税との関係

相続などによって取得した財産の価額の合計額が基礎控除額以下であったため，申告期限までに相続税の申告書を提出していなかったところ，申告期限を過ぎてから新たに財産が発見され，その財産を加算すると基礎控除額を越えてしまうような場合があります。

このような場合には期限後申告書を提出することになりますが，期限後申告書であっても上記3の必要書類を添付すれば配偶者の税額軽減は適用されます。

ただし，期限内申告書を提出しなかった者に対しては無申告加算税が課税されることになっており，その税率は，自ら期限後申告書を提出した場合には新たに納付することとなった税額の5％，自らではなく税務署の調査等で指摘された後に期限後申告書を提出した場合には15％です。

また，申告期限までに納税していないことにもなりますので，加算税だけでなく延滞税も課税されます。延滞税の税率は，申告期限から2ヶ月までは年利3％前後，2ヶ月以降は年利9％前後です（いずれも銀行金利により変動します）。

 

配偶者に対する相続税額の軽減措置は，とても大きな軽減措置ですが，必要手続を誤ると思わぬ課税を受けることもありますので，充分に注意が必要です。

 

贈与税の課税制度には，原則的な課税方式である「暦年課税制度」と，一定の要件に該当する場合に選択することができる「相続時精算課税制度」の2つがあり，贈与者ごとに異なる課税制度を選択できます。

今回は，相続時精算課税制度をご紹介します。

 

１．制度の概要

相続時精算課税制度とは，原則として60歳以上の父母又は祖父母から，20歳以上の子又は孫に対し，財産を贈与した場合において選択できる贈与税の課税制度です。

贈与税と相続税をセットで考え，贈与時には，累計贈与財産2,500万円までは贈与税を課税せず，2,500万円を超えた場合にはその超えた金額に対して一律20％の贈与税を課税します。

そして，その後の相続時には，その贈与財産を相続財産に加算し，その加算した金額を基に一旦，相続税額を計算した上で，その相続税額から既に納税した贈与税を控除して残りがあれば納税するという制度です（贈与税を控除してマイナスとなった場合には還付されます）。

過去に贈与した財産も相続財産に加算して相続税額を計算し直す（相続時に精算する）制度です。

 

一旦，この制度を選択しますと，その選択に係る贈与者から贈与を受ける財産については，その選択をした年分以降全てこの制度が適用され，「暦年課税制度」へ変更することはできません。

例えば，父からの贈与につき相続時精算課税制度を選択した場合，翌年以降に父から贈与を受けた財産については全て相続時精算課税制度が適用され，父からの贈与については暦年課税制度へ戻ることはできません。

一方，母からの贈与については，相続時精算課税制度を選択するまでは，暦年課税制度を適用することができます。

相続時精算課税制度は，あくまでも贈与者（財産を贈与する人）ごとに選択することができます。

 

２．相続時精算課税制度の主な長所

①早期に多額の財産（2,500万円まで）を贈与税の課税を受けることなく贈与することができます。

相続時に相続税が発生しないと見込まれ，早期に次世代に財産を移転したい場合には特に有効です。

 

②過去の贈与財産を相続財産に加算する際には，贈与時の価額で加算します。

よって，値上がりすることがわかっている財産を贈与した場合は，相続税の節税となります。

 

③賃貸不動産などの収益を生む財産を贈与した場合には，贈与後の収益は受贈者のものとなりますので，贈与者の財産の増加を防ぐことができ，相続税対策となります。

 

３．相続時精算課税制度の主な短所

①自宅などを相続した場合に最大で80％も評価減となる「小規模宅地等の特例」が適用できません。

小規模宅地等の特例は，相続又は遺贈により取得した財産にのみ適用があり，贈与により取得した財産については適用が無いからです。

 

②不動産を相続した場合の登録免許税は0.4％ですが，贈与により取得した場合の登録免許税は2.0％です。

また，相続により取得した場合は不動産取得税の課税はありませんが，贈与により取得した場合は不動産取得税が課税されます。

 

③相続時精算課税制度を適用して贈与により取得した財産は，その後の相続時に物納することはできません。

 

相続時精算課税制度は，何億円もの資産を保有する資産家の相続対策には不向きですが，保有資産が自宅と金融資産のみであるなど，相続税が発生しないと見込まれる方にとっては，活用次第で相続対策になり得る制度であると言えそうです。