一般的に老後資金（夫婦二人世帯で夫の定年後に必要である資金）は約9千万円程度必要だと言われておりますが，このうち約6千万円は年金受給でカバーしますので，自己で準備すべき金額は約3千万円となります。

高額な定年退職金が支給される会社に勤務している場合は良いですが，そうでない場合は定年時までに約3千万円を何とかして自ら準備しないといけません。

 

その場合に真っ先に頭に浮かぶのは当然貯蓄です。

低金利とはいえ，元本が保証された定期預金等は貯蓄の代表格です。

仮に年利1%で毎年120万円を貯蓄し続けた場合，3千万円に達するまでには約23年かかります。

同じ金利1％で毎年150万円貯蓄し続けた場合で約18年，200万円貯蓄し続けた場合で約14年かかります。

 

では，発想を変えて，賃貸不動産を購入し賃貸不動産経営をしながら貯蓄していった場合を見てみましょう。

話をわかりやすくするために，頭金無しのフルローンでネット利回り5％の賃貸不動産を3千万円で購入したとします。

30年返済で借入金利は年利2.5％とし，貯蓄の場合と同様に毎年120万円を繰上げ返済したことにします。

すると，約14年で3千万円の借入金を完済することができます。

同じ3千万円という資産を形成するのに，120万円貯蓄し続けた場合と比べて，約9年も早く達成できます。

これは，入居者から受け取る家賃と自分自身の貯蓄とを並行して行ったため，これだけの差がついたのです。

 

しかし，実際に賃貸不動産経営をするとなりますと，空室，家賃滞納，入居者トラブルなど，様々なリスクがあるのも事実です。

よって，これらのリスクを回避しながら賃貸不動産経営を行っていければ良いわけですが，それにはいくつか注意すべきポイントがあります。

 

＜空室リスクを回避するために＞

いくつかあるリスクの中で最も大きなリスクは空室リスクですが，これは都内23区で駅から近い物件を選ぶことで，ある程度回避できます。

東京都の人口予測(※)によれば，都の総人口のピークは平成32年となっており，その後減少に転じますが，平成47年でも1278万人と予測されており，これは平成17年の1258万人よりも多い数字です。

平成17年当時，空室ばかりで大変苦労したという事態にはなっておりませんので，少なくともここから20年は人口減少によるリスクは都内の物件を選ぶことで回避することができそうです。

(※)http://www.toukei.metro.tokyo.jp/index.htm

 

＜家賃滞納リスクを回避するために＞

これは賃貸借契約を締結する段階で相手の属性を精査するに尽きますが，それ以外にも，保証人を必ずつけてもらうとか保証会社を使うなどの方法があります。

また，3万円よりも7万円の家賃のほうが，10万円よりも15万円の家賃のほうが，安定した職業に就いている方が入居してくれる可能性が高いといえるので，あまり家賃設定が低すぎる物件を避けることで，家賃滞納リスクも回避することができます。

 

＜入居者トラブルを回避するために＞

上記と同様に契約段階で相手の属性を精査することは当然として，管理会社と密に連絡を取り，常に現状を把握しておくことが重要です。

隣人との関係，ゴミの出し方，ペット飼育，不法行為の有無などを常に管理会社経由でも良いので把握しておくと，トラブル発生の初期段階ですぐに対処することができます。

入居者対応は管理会社に依存することが多いため，適正な管理会社を選別することが入居者トラブルの回避に繋がります。

 

完全にリスクを排除することは不可能かも知れませんが，上記のように注意すべき点さえ心得ていれば，それほど怯える必要も無いように思います。

歴史的低金利の今は，不動産投資を始めるチャンスかも知れません。

 

不動産賃貸に関するご相談等がございましたらお気軽にご連絡下さい。

外国人とりわけ中国人が日本で爆買いを始めて久しく，その対象は多岐にわたりますが，不動産も例外ではありません。

2020年東京オリンピックまでは値上がりが続くと読む向きもあり，北京の不動産会社が毎月数回，不動産投資ツアー団を日本に送り込んでいるという新聞報道を頻繁に目にするようになりました。

 

さて，外国人が不動産を購入した場合，将来的にはどこかで手放す（売却する）のだと思いますが，所有している期間は賃貸に出すのが一般的です。そして，その賃借人のほとんどは当然日本人或いは日本の法人ということになりますが，その家賃を支払う際には源泉所得税に注意する必要があります。

 

そもそも源泉徴収制度とはどういった制度かといいますと，給与や報酬等を支払う際に，これらを支払う者が予めその給与や報酬等から法令により定められた一定の所得税を源泉徴収し，国に納付する制度です。

給与や報酬等を受け取った側ではなく，支払った側が源泉所得税を納付するところが特徴であり，これは法令で定められた義務です。

うっかり源泉徴収を怠った場合の言い分として，受け取った側が確定申告すれば国にとって損も得も無いという主張をする人がいますが，この主張は認められません。

源泉徴収義務を怠りますと，支払者側に不納付加算税や延滞税が課税されることもあります。

 

そして，この源泉徴収義務は外国人（＝非居住者とここでは定義します）や外国法人に対する支払いについても設けられていて，不動産賃貸人が外国人或いは外国法人の場合，原則として，支払う家賃の20.42％の所得税を源泉徴収し，家賃を支払う側が国に納付しなければなりません。

 

＜事例１＞

Ａ社（日本の内国法人）は港区内の事務所を賃借することになり，賃貸人であるＢ社（外国法人）に家賃100万円を毎月支払っていたところ，1年後に課税当局から源泉所得税の徴収漏れを指摘されました。

100万円×12ヶ月×20.42％＝約245万円の源泉所得税の納付漏れです。

Ｂ社が日本国に適正に申告すれば国にとって課税漏れは生じませんが，それとは関係なく国はＡ社に対し源泉徴収義務の不履行を理由に課税できます。

Ａ社はＢ社に約245万円の返還を要求すると思いますが，相手は外国法人で連絡もうまく取れず，結果として返還してもらえないということも考えられます。

家賃の場合は次月以降の家賃で調整するということが相手方次第で可能ですが，そうはいかないのが不動産売買の場合です。

 

爆買いで外国人に買われた不動産も，いずれは日本人或いは日本企業が買い戻すことが想定されますが，その際にも源泉所得税には注意が必要です。

すなわち，外国人や外国法人から不動産を購入した場合，購入した者がその譲渡対価の10.21％の所得税を源泉徴収し，国に納付しなければなりません。

 

＜事例２＞

Ｃ社（日本の内国法人）は渋谷区内のビルを購入することになり，所有者であるＤ（個人・非居住者）に譲渡対価5億円を支払ったところ，1年後に課税当局から源泉所得税の徴収漏れを指摘されました。

5億円×10.21％＝約5,100万円の源泉所得税の徴収漏れです。

事例１と同様に，Ｄが日本国に適正に申告すれば国にとって課税漏れは生じませんが，それとは関係なく国はＣ社に対し源泉徴収義務の不履行を理由に課税できます。

Ｃ社はＤに約5,100万円の返還請求をすると思いますが，相手は外国に居住していて，更に引越でもされたら所在をつきとめるのは事実上不可能です。

 

上記のようにならないよう外国人や外国法人と取引する際には，源泉徴収義務に気を付けたいところです。

 

 

※上記では便宜上，外国人＝非居住者と定義しましたが，正確には以下の通りです。

 

永住者以外の居住者→国内に住所を有する個人又は現在まで引き続いて1年以上居所を有する個人のうち，非永住者以外の者

 

非永住者→居住者のうち，日本の国籍を有しておらず，且つ，過去10年以内において国内に住所又は居所を有していた期間の合計が5年以下である個人

 

非居住者→居住者以外の個人

 

※日本国籍を有していても非居住者に該当する人や，外国籍であっても非居住者に該当しない人などもいるため，国籍や住民票の有無だけで非居住者か否かを判断することはできません。

 

親が居住していた不動産を相続したものの，子は既に自宅を所有している場合などは，相続した不動産が長年空き家になっていることは珍しくありません。

適切な管理の行われていない空き家は，周辺環境に悪影響を及ぼすことも多く，こうした事例を抑制するために，一定の空き家を譲渡した場合の課税の特例が設けられました。

 

＜制度の概要＞

相続により生じた空き家で，一定の要件を充足するものを売却した場合，その譲渡所得について，3,000万円の特別控除が適用されます。

 

＜適用要件＞

①家屋について

・相続開始直前において被相続人の居住用であり，且つ，被相続人以外に居住者がいなかったこと。

・S56.05.31以前に建築された家屋であること（但しマンション等の区分所有家屋は除く）。

 

②土地等について

・相続開始直前において被相続人の居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等であること。

 

③相続開始から譲渡まで空き家であったこと

・家屋とその敷地の譲渡の場合

a.相続開始から譲渡まで事業の用，貸付けの用，居住の用に供されたことがないこと。

b.譲渡時において地震に対する安全性に係る規定又は基準に適合するものであること。

 

・家屋を除却して敷地のみの譲渡の場合

a.相続開始から家屋除却まで事業の用，貸付けの用，居住の用に供されたことがないこと。

b.敷地について相続開始から譲渡まで事業の用，貸付けの用，居住の用に供されたことがないこと。

 

④その他

・譲渡期限

相続時から相続開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで（例：H25.3.10に相続発生した空き家の場合→H28年12月31日までに譲渡すれば特例適用可）。

 

・譲渡対価

1億円を超えるものを除く。

 

・特例の適用期限

H28.4.1からH31.12.31までの譲渡。

 

＜申告手続き＞

この特例は，確定申告書に，その譲渡した家屋や土地等が上記適用要件を満たしたことを地方公共団体等の長等が確認した旨を証する書類その他の書類を添付した場合に限り適用されます。

 

＜他の特例との適用関係＞

①相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（相続税額の取得費加算）との選択適用

②居住用財産の買換え等の特例との重複適用その他所要の措置が講じられます。

近年，不動産オーナーの相続対策の手法として「一般社団法人を活用した不動産の法人化」を見聞きするようになりました。株式会社を活用した場合と何が違うのか，メリット・デメリットを交え，以下，概略をご説明します。

 

＜一般社団法人とは＞

一般社団法人とは，「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」に基づき設立される法人です。最大の特徴は出資者が存在しないことです。株式会社のような持分を有する株主は存在せず，社員は出資者ではなく，単なる決議機関です。株式会社との主な相違点は以下の通りです。

 

	一般社団法人	株式会社
設　　立	社員2名以上で設立	株主1名以上からの出資で設立
事業内容	制限なし	制限なし
持　　分	無し	あり
配　　当	不可	可

※社員とは従業員という意味ではありません。

 

＜相続税がゼロになるという誤解＞

株式会社の株主が亡くなりますと，その株主が所有している株式が相続税の課税対象となりますが，一般社団法人の場合には株式や出資という概念が無いため，その社員や理事が亡くなっても当該一般社団法人が所有している財産に相続税は原則として課税されません。

これを理由に，一般社団法人を設立して自分が理事に就任し，個人で所有している不動産等の財産を一般社団法人に移転させれば相続税が一切かからないと喧伝している専門家や，それを信じている納税者もいるようですが，それは全くの誤解です。世の中そんなに甘くありません。

一般社団法人自体で適正に資金を準備し，適正価格で不動産を購入すれば問題ありませんが，節税を意図した多くの場合，実質的無償で不動産を移転しようとしますので，その場合には以下のような課税関係が生じます。

 

まず，不動産を移転する段階で，不動産を無償譲渡した個人に対し譲渡所得税が課税され(所法59)，不動産を無償で受け入れた一般社団法人には，法人税の受贈益課税がなされます(法法22②)。

次に，一般社団法人に不動産を贈与等したことにより，その代表者等の個人の贈与税又は相続税が不当に減少したと認められる場合には，その一般社団法人を個人とみなして贈与税又は相続税が課税されます(相法66④)。

 

そして，この「不当に減少した」か否を判断する際に，「運営組織が適正であること」が重要なのですが，「組織運営が適正である」と認められるためには，理事は6人以上，監事は2人以上(理事の親族は実質不可)，名目役員に給与を支払っていないこと，等の要件を満たす必要があり，個人の節税策として利用するには簡単でない要件が複数存在します(相個通15)。

 

＜メリット・デメリット＞

上記の通り，無償で財産を移転しますと一般社団法人であっても株式会社の場合と同様に課税上の問題が生じますが，適正な手段及び価格で財産を移転した場合にはメリットもあります。

まず，賃貸不動産等の収益を生む財産を移転した場合において，移転後の税引後利益がどんなに膨らんでも，そこに相続税は課税されません。

次に，仮に個人として破産した場合であっても，一般社団法人が所有している財産は個人のものではありませんので，何ら影響ありません（いわゆる倒産乖離）。

一方，前述した税務以外のデメリットとしては，どんなに利益(内部留保)が溜まっても配当できません点が挙げられます。

また，受け入れた基金の返還には一定の制限がありますので，個人としては実質的に財産権を放棄したことと近くなります。

 

＜結論＞

不動産の法人化を検討する場合，現行法令上は，株式会社や合同会社で対応したほうが良さそうです。

父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた者が，その贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得資金を自己の居住用家屋の取得の対価に充てて，且つ，同日までに居住を開始した場合には，その贈与を受けた住宅取得資金のうち一定金額について，贈与税が非課税となります。

 

この，上記一定金額すなわち非課税限度額が，平成27年から改正されていますので，以下，概略をご説明します。

 

まず，大きな改正点として，非課税限度額の区分が「住宅取得資金の贈与を受けた日」から「住宅用家屋の取得に係る契約の締結日」に変更されました。

 

〇各年分の非課税限度額は以下の通りです。

（イ）下記ロ以外の場合

住宅用家屋取得の契約締結日	良質な住宅用家屋	左記以外
平成27年01月～平成27年12月	1,500万円	1,000万円
平成28年01月～平成29年09月	1,200万円	700万円
平成29年10月～平成30年09月	1,000万円	500万円
平成30年10月～平成31年06月	800万円	300万円

 

（ロ）住宅用家屋の取得に係る消費税等の税率が10％の場合

住宅用家屋取得の契約締結日	良質な住宅用家屋	左記以外
平成28年10月～平成29年09月	3,000万円	2,500万円
平成29年10月～平成30年09月	1,500万円	1,000万円
平成30年10月～平成31年06月	1,200万円	700万円

 

尚，「良質な住宅用家屋」とは，省エネルギー対策等級４以上であること，耐震等級２以上であること等の要件を満たすことにつき，一定の書類により証明されたものをいいます。

 

＜平成27年中に住宅用家屋の取得契約を締結した場合＞

平成27年中に住宅取得資金の贈与を受けて，同年中に住宅用家屋の取得契約を締結した場合の非課税限度額は良質家屋で1,500万円・それ以外で1,000万円ですが，物件の引渡し時期については注意が必要です。

 

そもそも，この住宅取得資金の贈与税の非課税制度は，贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始することが要件の1つとなっていますので，仮に工事期間延長等の理由で引渡し時期が遅れ，3月15日までに居住開始ができなくなってしまった場合には，この制度の適用はありません。

 

また，物件引渡しが平成28年である住宅用家屋の取得契約を平成27年中に締結した場合の非課税限度額は，契約締結日で判断しますので，上記と同様に良質家屋で1,500万円・それ以外で1,000万円です。

この場合，住宅取得資金の贈与を受けるのは，当然，平成28年中ということになります。平成27年中に贈与を受けても，この制度の適用はありません。

 

＜平成28年中に住宅用家屋の取得契約を締結した場合＞

平成28年の非課税限度額は，契約締結日と消費税率により区分されます。

 

まず，9月30日までに契約締結した場合の非課税限度額は，良質家屋で1,200万円・それ以外で700万円です。

 

次に，10月1日以後に契約締結した場合の非課税限度額ですが，こちらは適用される消費税率により異なり，適用される消費税率が8％の場合は9月30日までと同様に良質家屋で1,200万円・それ以外で700万円ですが，適用される消費税率が10％の場合には，良質家屋で3,000万円・それ以外で2,500万円と大幅に拡充されています。

 

非課税限度額が拡充されたのは納税者にとって有利であることは間違いありませんが，それとともに制度が複雑化しておりますので，確実に非課税の適用を受けるためには，契約締結日，物件引渡日及び贈与実施日につき，これまで以上に計画的に対応する必要があります。

 

仮に，要件を満たすことができず非課税の適用を受けられなかった場合には，改正前よりも多額の納税を迫られることになりかねませんのでご注意下さい。