相続税及び贈与税を計算する場合における土地の価額は，原則として宅地，田，畑，山林，原野，牧場，池沼，鉱泉地，雑種地の別に評価します。

この場合の地目は登記簿上の地目ではなく，課税時期における土地の現況によります。

ただし，一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には，そのうちの主たる地目からなるものとして，その一団の土地ごとに評価します。

 

次に，宅地の価額ですが，１筆単位で評価するのではなく，利用の単位となっている１区画の宅地，すなわち１画地の宅地ごとに評価します。

利用の単位とは，例えば，自用地，貸地，貸家の敷地である貸家建付地をいいます。

利用の単位ですから必ずしも１筆の宅地とは限らず，２筆以上の宅地をまとめて利用している場合もあれば，１筆の宅地が２画地以上の宅地として利用されている場合もあります。

 

なお，相続，遺贈又は贈与により取得した宅地は，原則として取得者が取得した宅地ごとに評価しますが，宅地の分割が親族間等で行われた場合において，例えば，分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど，その分割が著しく不合理であると認められるときは，その分割前の画地を「１画地の宅地」として評価します。

 

その分割が著しく不合理であると認められる事例としては，無道路地，帯状土地又は著しく狭あいな画地を創出する場合や，分割後の画地では現在のみならず将来においても有効な土地利用が図れないと認められるような分割をした場合などが考えられます。

 

宅地の評価単位である１画地の判断基準の具体例は次のとおりです。

１．所有する宅地を自ら使用している場合には，居住の用か事業の用かにかかわらず，その全体を１画地の宅地として評価します。

２．所有する宅地の一部について借地権を設定させ，他の部分を自己が使用している場合には，それぞれの部分を１画地の宅地として評価します。一部を貸家の敷地，他の部分を自己が使用している場合も同様です。

３．所有する宅地の一部について借地権を設定させ，他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には，それぞれの部分を１画地の宅地として評価します。

４．借地権の目的となっている宅地を評価する場合において，貸付先が複数であるときは，同一人に貸し付けている部分ごとに１画地の宅地として評価します。

５．貸家建付地を評価する場合において，貸家が数棟あるときには，原則として，各棟の敷地ごとに１画地の宅地として評価します。

６．２以上の者から隣接している土地を借りて，これを一体として利用している場合には，その借主の借地権の評価に当たっては，その全体を１画地の宅地として評価します。この場合，貸主側の貸宅地の評価に当たっては，各貸主の所有する部分ごとに区分して，それぞれを１画地の宅地として評価します。

７．共同ビルの敷地の用に供されている宅地は，その全体を１画地の宅地として評価します。

８．所有する宅地の一部を自らが使用し，他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には，その全体を１画地の宅地として評価します。

９．自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受け，自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても，所有する土地のみを１画地の宅地として評価します。

なお，上記８及び９の場合において，使用貸借に係る使用借権の価額は零として取り扱い，使用貸借により貸し付けている宅地の価額は自用地価額で評価します。

 

宅地の評価単位の判断は意外にも難しく，過去の事例では，東京都心部であっても自宅，貸地，貸家建付地，貸駐車場及び私道と５つの画地に区分して評価するような場合もありますので，注意が必要です。

 

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