民法上，贈与とは，贈与者が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し，これを受贈者が受諾することによって効力が生ずる契約です。

　「あげますよ。」「はい，もらいます。」という関係が必要で，一方的に「あげます。」だけでは贈与契約は成立していないと考えます。

 

　贈与の時期について，民法は，「贈与契約が成立した時点」としていますが，これを税法にそのまま当てはめると様々な課税上の問題が生じます。

　そこで税法では，「贈与契約が成立した時点」＝「贈与税の納税義務が成立」とはしていません。明文の規定を置かずに，贈与税の納税義務は，「贈与財産を自由に使用・収益・処分する権利が受贈者に移転した時点」に成立するとしています。

　課税当局の通達では，書面による贈与についてはその契約の効力の発生した時，書面によらない贈与についてはその履行の時，としています（相基通1の3･1の4共-8）。

 

　例えば，親から子に不動産を贈与するという公正証書を作成し6年経過後に登記したとします。民法上の贈与契約成立は公正証書作成時だとしても，税法上はあくまでも登記した時です。よって，贈与契約成立から6年経過しているから贈与税は時効で課税できない，とはなりません。そのように判示した裁判例もあります（名古屋高裁H10.12.25判決等）。

 

　また，贈与に関して頻繁に問題になるのは名義預金です。亡くなった方が相続人に黙って或いは了解を得て相続人名義で銀行口座を開設し，預金をしていたとします。この預金の名義は確かに相続人名義ではありますが，通帳の管理も印鑑の管理も亡くなった被相続人がしていたならば，それは被相続人の預金として相続税の課税の対象となります。生前に贈与によりもらっていた，という主張は通りません。その預金を使用・収益・処分することができたのは被相続人であったからです。

 

　贈与の事実を立証するには，贈与契約書の作成は有効です。氏名と日付は印字ではなく自筆とし，出来れば公正証書が望ましいです。公正証書はちょっと手間，と思われる方は，作成した贈与契約書に任意の切手を貼って郵便局に持参しますと切手に消印を押してくれますので，これを保管しておくと贈与契約書作成日時の証明にはなります。

 

　まだ贈与という言葉を理解できない未成年者であっても，贈与により財産を取得することは可能です。

　この場合は，親権者である父母が子の代理として贈与契約書に署名押印をします。親子間の贈与であっても親権者である父母の代理行為が子に何の不利益も及ぼさないため，家庭裁判所による特別代理人の選任は不要です。

　贈与後は親権者である父母が通帳と印鑑を管理し，遅くとも受贈者が成人に達したときにはこれらを本人に渡し，自由に使用・収益・処分することができる状態にしておく必要があります。

 

　贈与を行う際には後の課税当局とのトラブルをできるだけ避けるため，整合性のある客観的な証拠を多く残すことが重要で，特に親族間の場合には証拠の一貫性と矛盾の排除に努めたいところです。

 

　法人税法上，法人に支給する役員報酬は使用人給与とは区別され様々な規制があります。

　上場会社は別として，同族会社の場合は役員報酬をある程度自由に決定することができますので，それを全部認めていたら課税上弊害があるからです。

 

　例えば，ある法人が今年度役員報酬を1,000万円と決定していたところ，期末になって利益が500万円出そうだから役員報酬を予定より500万円多く支給したとします。そうすると当然利益は0円となり法人税も0円です。これを認めてしまうと法人税は常に0円となってしまいます。

　そこで，法人税法では，「定期同額給与」といいまして，原則として最初に決定した月額役員報酬は1年間変更できないことになっています。

 

　定期同額給与の条件は要約すると次のとおりです。

　①支給時期が1ヶ月毎で，その支給額が毎月同額であること。

　②金額が改定された場合は事業年度開始から3ヶ月以内の定時株主総会で改定されたものであること。

　この定期同額給与に該当しない役員報酬は，支給しても原則として法人税の損金としては認めてもらえませんので注意が必要です。

 

　定期同額給与以外で法人税法上認められる役員報酬に「事前確定届出給与」というものがあります。

　これは，ある時期にいくらを支給すると事前に税務署に届出ておく役員報酬で，例えば，6月と12月にそれぞれ100万円をＡ役員に支給すると事前に届出ておいて，その通りに支給した場合はそのまま損金として認められる，というものです。

　しかし，届出と違う時期に支払ったり，違う金額で支払ったりした場合は損金として認められません。

 

　ここで注意すべきは，届出た金額は上限ではないということです。6月に100万円を支払うと届出たが実際には90万円を支払った場合，届出た金額以下だから認められるだろうと思いがちですが，この場合90万円全額が否認され損金となりません。

 

　また，定期同額給与や事前確定届出給与に該当した場合であっても，過大な役員報酬は損金として認められません。この場合において，何をもって過大と判断するかは難しいところですが，法人税法には実質基準と形式基準というものが設けられており，それに照らして判断することになります。

　実質基準では，役員の職務の内容，法人の収益，使用人に対する給与の支給状況，類似法人の役員報酬の支給状況等を総合勘案して判断されます。

　また，形式基準では，定款の規定や株主総会等の決議によって定められた支給限度額以内であるか等を基準に判断されます。

 

　上記以外にも，使用人兼務役員に対する賞与や役員退職金に関する規定，役員が関連会社に出向や転籍した場合の取扱い等もあり，かなり複雑な事項となっていますので，役員に対する報酬については慎重な対応が望まれます。

最近，注目されているタワーマンションによる相続税対策を解説します。

但し，賃貸物件としての購入はお勧めしません。あくまでも自己或いは親族使用の場合に限ります。

 

マンションは土地の敷地持分と建物持分で構成されています。

よって，相続税の計算上も土地の敷地持分と建物持分をそれぞれ評価しますが，土地はマンション敷地全体を路線価で評価し，それに持分を乗じて計算します。建物は住戸ごとに固定資産税評価額が付されますのでそれを使用します。

 

東京都心部にある某タワーマンション20階に5,000万円で販売された住戸がありまして，この住戸のH25年分建物固定資産税評価額は600万円でした。

土地は路線価から敷地全体を評価し，それに持分を乗じると1,000万円でした。合計1,600万円です。

購入価額は5,000万円でも相続税評価額は1,600万円です。

 

何故このような差が生じるかと言いますと，マンションの多くは近隣の専有面積当たりの単価を相場として価格設定されるため，土地の実勢価格とリンクしなくなるためです。

特に容積率割増を受けた大規模タワーマンションは，一住戸当たりの土地持分が少ないので相続税評価額は実際の販売価格よりもずっと低くなります。

 

タワーマンションは上層階と下層階とで販売価格に大きな差がありますが，このタワーマンションでは同じ床面積の住戸であっても40階が7,000万円で，2階は3,500万円でした。

 

ところが，土地の敷地持分や建物固定資産税評価額は単に面積だけを基準にしますので，40階であっても2階であっても敷地持分や床面積が同じだと相続税評価額も同じです。

よって，40階7,000万円，20階5,000万円，2階3,500万円とそれぞれ販売価格は違っても，相続税評価額は全住戸とも同じ1,600万円です。眺望や向き(南向き・北向き)は相続税評価額には反映されません。

 

どの階層でも良いのですが，例えば父がこのタワーマンションを5,000万円で購入し，暫くして子に贈与します。相続税評価額は1,600万円ですから相続時精算課税を適用しますと贈与税はゼロとなります。

 

更にしばらくして贈与を受けた子がこれを5,000万円で売却します。

譲渡代金は当然子が受け取ります。受贈物件を譲渡した場合の取得費は，当時購入した者(父)の購入価額を引き継ぎますので，キャピタルゲインは少額で，ゆえに譲渡所得税は少額に抑えられると思います。

子が自己居住用で使用していたのであれば，居住用3,000万円控除まで適用可能です。

 

但し，売却する時期が早すぎて課税当局から否認された事例もありますので注意が必要です。

 

（参考：バードレポート571号）

 

相続税対策として賃貸不動産を購入する方法は今も昔も有効であり，スタンダードな方法の一つでありますが，今回は，法人を利用することで贈与税を負担することなく次世代に財産を移転する方法をご説明します。

 

基本的な考え方は個人も法人も同じで，不動産の市場価格と相続税評価額の乖離を利用します。

 

1億円で買った賃貸不動産でも相続税の計算をするときの相続税評価額はそれよりも相当低いことが一般的であり，30％減，50％減は珍しくありません。これを利用します。

 

①まずは財産を移転したい方が1億円を出資して法人を設立します。

資本金1億円を超えますと中小企業に認められている各種税額軽減措置が適用できなくなりますので，資本金は最大で1億円とします。

この時点では現金1億円が新設した法人の「株式」という財産に移転しただけで，当該株式の株価は1億円のままです。

 

②次に，新設した法人で2億円の銀行融資を受けて，3億円の賃貸不動産を購入します。

購入後における法人の株価は，当該法人が所有している財産を一つひとつ評価し，その合計額をもって評価額とします。

そうしますと，前述の通り，賃貸不動産は購入した金額ではなく相続税評価額で評価しますので，3億円で購入した賃貸不動産であっても相続税評価額はそれよりもずっと低い価格での評価が可能となります。ここでは半額の1億5千万円になったとします。

借入金はそのまま評価しますので2億円のままです。

その結果，資産1億5千万円から負債2億円を控除するとマイナス5千万円となり，この時点で当該法人は債務超過となります。

債務超過の法人の株価は0円です。

 

③0円となった株式を次世代に贈与します。

0円の株式を贈与しても贈与税は課税されませんので，これにより，贈与税を負担することなく現金1億円を賃貸不動産という資産として贈与することができました。

 

ただし，一点だけ注意が必要です。

説明をシンプルにするために「3億円で買った賃貸不動産が1億5千万円の評価額に下がる」としましたが，評価額が下がるまでには少なくとも3年の期間が必要になります。

株価評価上，土地と建物は購入して3年間は相続税評価額ではなく通常の取引価額で評価すると定められているためです。そのため，3年の間は株価は下がりません。

 

この仕組みを応用しますと，既に好業績の会社を経営されていて，当該法人の株価が高く，このままでは相続税の負担が心配だという方にも対応できます。

 

今も昔も賃貸不動産を利用した相続税対策は有効です。

 

 

相続が発生した場合において，被相続人が亡くなる直前まで居住していた宅地や事業で使用していた宅地については，一定の要件のもとに，その土地の80％或いは50％を課税の対象から除いてあげますという特例があります。

これを「小規模宅地等の特例」といいます。

 

例えば，夫名義の土地建物(土地の時価1億円と仮定)に夫婦二人で居住していて夫が亡くなった場合に，この土地建物を妻が相続するケースでは，相続税の課税価格に算入される土地の価格は2千万円です(80％減額)。

減額される額が大きいですので，この特例が適用できるか否かで相続税額はかなり変わってきます。

 

昨今，人生の晩年を老人ホームで過ごす人も増えておりますが，この場合，小規模宅地等の特例はどのように取り扱われるのでしょうか。

 

一般的に，居住していた建物を離れて老人ホームに入所したような場合には，それに伴い生活の拠点も移転したものと考えられるため，老人ホームに入所した時点で自宅は自宅でなくなります。

よって，「小規模宅地等の特例の適用は無い」とも考えられます。

 

しかし，個々の事例のなかには，その者の身体上又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため居住していた建物を離れて老人ホームに入所しているものの，本当は自宅での生活を望んでおり，いつでも居住できるように自宅を維持管理しているケースもあり，このようなケースについては病気治療のため病院に入院した場合と同様な状況にあるものと考えられる場合もありますから，一律に生活の拠点を移転したものとみるのは実情にそぐわない面があります。

 

そこで，老人ホームに入所するため，それまで居住していた建物を離れることになった場合においても，次に掲げる状況が客観的に認められる場合には，それまで居住していた建物の敷地は，相続開始の直前においてもなお居住の用に供されていた宅地等に該当するものとして差し支えないものとされます。

 

(1)被相続人の身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため，老人ホームへ入所することとなったものと認められること。

(2)入所後あらたにその建物を他の者の居住の用その他の用に供していた事実がないこと。

 

従いまして，老人ホームへ入居後に自宅を他者へ貸付けたり，もともと居住していた親族以外の居住の用に供したりしますと，80％減額の適用が無くなりますので注意が必要です。

 

尚，以前は次の要件も充足しないと老人ホーム入居後の自宅に小規模宅地等の特例を適用することはできませんでしたが，平成26年1月以降は上記2つの要件を充足すれば良いこととなりました。

(1)老人ホーム入居後も本人がいつでも生活できるようその建物の維持管理が行われていること。

(2)その老人ホームは，本人又はその親族によって所有権が取得され，あるいは終身利用権が取得されたものでないこと。

 

よって，今は終身利用権付きの老人ホームであっても問題ありません。