昨年4月の当ブログでお知らせした「相続土地国庫帰属制度」ですが，今年4月27日から申請受付がスタートしました。

この制度は，相続等により取得した土地を手放し国庫に帰属させることで，将来的に土地が所有者不明化し，管理不全化することを予防することが可能になる，と期待されています。

 

制度の概要は次のとおりです。

 

＜申請権者＞

申請することができる者は，相続又は遺贈(相続人に対する遺贈に限る。以下「相続等」）により土地の所有権の全部又は一部を取得した相続人です。

単独所有の場合はもとより，共有に属する土地であっても，相続等により土地の共有持分の全部又は一部を取得した相続人がいて，他の共有者全員で共同して申請する場合には，その共有者も申請することができます。

また，その共有者の中に法人がいる場合であっても，共有者全員で共同して申請する場合には認められます。

 

＜却下要件＞

土地管理費用の国への不当な転嫁等を防止するため，次のいずれかに該当する土地は申請できません。

(1) 建物の存する土地

(2) 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地

(3) 通路その他の他人による使用が予定される土地で次のものが含まれる土地

①現に通路の用に供されている土地

②墓地内の土地

③境内地

④現に水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地

(4) 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地

(5) 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否，帰属又は範囲について争いがある土地

 

なお，境界については測量や境界確認書の提出まで求めるものではなく，既設境界標，地物，地形又は工作物等の存在により境界点を表示することができる場合はそれで足り，それらが存在しない場合は申請者が境界点を表示する目印を設置する必要があります。

 

＜不承認要件＞

次のいずれかに該当する土地は承認されません。

(1) 崖(勾配30度以上，かつ，高さ5m以上のもの)がある土地のうち，その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの

(2) 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物，車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地

(3) 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地

(4) 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地

(5) 通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する次の土地

①災害により土地や土地周辺の人，財産に被害を生じさせるおそれを防止するための措置が必要な土地

②土地に生息する動物により土地や土地周辺の人，農産物，樹木に被害を生じさせる土地

③適切な造林・間伐・保育が実施されておらず，国による整備が追加的に必要な森林

④国庫に帰属した後，国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する土地

⑤国庫に帰属したことに伴い，法令の規定に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土地

 

＜負担金＞

要件審査を経て承認を受けた者は，負担金を支払う必要があります。

負担金とは土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額で，次の区分に応じ，それぞれ次に掲げる金額です。

(1) 宅地：一律20万円（一部の市街地は面積に応じて算定 (例)100㎡で約55万円）

(2) 田畑：一律20万円（一部の市街地，農用地区域等は面積に応じて算定 (例)500㎡で約72万円）

(3) 森林：面積に応じて算定 (例)1,500㎡で約27万円）

(4) その他：一律20万円

 

この制度は，いつの相続かの期限は定められていませんので，何十年も前に相続した土地であっても要件に合致すれば利用することができます。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。

第三者間で建物所有を目的として土地の貸し借りを行う場合，権利金の支払いが一般的となっている地域においては，借主は借地権の設定の際に借地権の設定の対価として権利金などの一時金を支払い，その後，賃貸借期間に応じて地代を支払うのが一般的です。

 

しかしながら，例えば，親子，夫婦，兄弟などの親族間において土地の貸し借りを行う際には，わざわざ権利金や地代の額を決めて土地の賃貸借を開始するケースは稀であり，借地借家法に規定する借地権のような強い権利は意識しておらず，更新料や立退料はもとより，地代さえ無償とする場合が多いと思われます。

 

このような「当事者の一方がある物を引き渡すことを約し，相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって，その効力を生ずる」契約を使用貸借といいますが，かつての課税実務においては，上記のような親族間における土地の使用貸借契約についても，その使用段階で借地権の移転(贈与)があったものとして，贈与税の認定課税がなされていました。

 

しかし，大阪地裁昭和43年11月25日判決(税資53号892頁)が，使用貸借は無償の使用関係として交換経済の埒外にあるためその使用借権は微弱であると判示したことを契機として，その後の課税実務においては，かかる使用借権を零として取扱うこととし，贈与税の認定課税はなされないこととなりました。

 

これは，昭和48年に国税庁が発遣した個別通達「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」において，「建物又は構築物の所有を目的として使用貸借による土地の借受けがあった場合においては，借地権の設定に際し，その設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払う取引上の慣行がある地域においても，当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は，零として取り扱う。」と明記されています。

 

なお，当該個別通達は，「この取扱いは，個人間の貸借関係の実情を踏まえて定めたものであるから，当事者のいずれか一方が法人である場合のその一方の個人については，原則として，従来どおり法人税の取扱いに準拠して取り扱うこととなることに留意されたい。」としており，主に利益を追求する集団である法人が介在する場合には，借地権設定の段階で個人についても贈与税課税が有り得ることを示唆しています。

 

また，「土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し，当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。」としています。

 

親族間において土地の貸し借りを行う際に，全くの無償ではなく，固定資産税相当額程度の支払いを行うことは間々ありますが，このような支払いは当該個別通達の取扱いを受けます。

 

以上が，個人間において使用貸借契約があった場合における税務上の取扱いです。

 

よって，例えば，親の土地に子供が家を建てたとしても，そこに生じる使用借権の価額は零円ですので，通常は贈与税課税の問題は生じません。その後，親が亡くなり，子がその土地を相続することとなった場合には，その土地の評価額は自用地としての評価額となります。

 

ところで，個人間の使用貸借契約がクローズアップされるのはもっぱら相続時における財産評価の場面だと思いますが，一口に使用貸借契約と言っても様々なパターンが考えられますので，その内容によっては賃貸借契約と解釈されるケースが全く無いとは言い切れません。

 

しかしながら，当事者同士が地代や権利金と称する何らかの金銭のやり取りをしたからといって，それをもって使用貸借契約ではないとすぐに判断するのは早計であり，地代や権利金といった名称に捕らわれることなく，それらの金銭が示す実態は何であるかを充分に検討する必要があります。

その契約が締結された経緯や背景，やり取りした金額の時価との比較によっては，たとえ金銭のやり取りをしていても，使用貸借契約と判断される可能性が多分にあるからです。

 

親族間における土地の貸し借りにつき借地権が認められるケースはそう多くないのでご注意下さい。

 

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贈与税の課税制度には，原則的な課税方式である「暦年課税制度」と，一定の要件に該当する場合に選択できる「相続時精算課税制度」の2つがあり，贈与者ごとに異なる課税制度を選択できます。

 

暦年課税制度は，相続税対策として最も利用されており，贈与税の基礎控除(110万円)を活用して，将来予定されている相続税の税率よりも低い税率の範囲内で毎年贈与を繰り返し，より少ない税負担で次世代に財産を移転する方法です。

相続開始前3年以内の贈与については相続税の課税価格に加算されてしまいますが，長く贈与を続ければ相続税対策としてかなり有効です。

 

一方，相続時精算課税制度は，原則として60歳以上の父母又は祖父母から，18歳以上の子又は孫に対し財産を贈与した場合に選択できる贈与税の課税制度で，贈与税と相続税をセットで考え，贈与時には，累計贈与財産2,500万円までは贈与税を課税せず，2,500万円を超えた場合にはその超えた金額に対して一律20％の贈与税を課税し，そして，その後の相続時には，その贈与財産を相続財産に加算し，その加算した金額を基に一旦，相続税額を計算した上で，その相続税額から既に納税した贈与税額を控除して残りがあれば納税(マイナスの場合には還付)するという制度です。

 

相続時精算課税制度は，生前贈与をしても相続時に精算されてしまうため節税効果が薄く，それゆえ暦年課税制度に比し申告件数は毎年低調であり，令和元年の暦年課税制度の申告件数が約36.4万件なのに対し，相続時精算課税制度の申告件数は約4.2万件と，贈与税の全申告件数の1/10にとどまっています。

 

ところで，暦年課税制度を利用して早くから生前贈与を繰り返し，財産を次世代に移転した場合と，相続を機に財産を次世代に移転した場合とで税負担が異なるのは公平ではなく，暦年課税制度による生前贈与に対する税負担が少ないままでは相続税が持つ富の集中排除という目的を達成することができない，という根強い意見があります。

 

そこで，資産移転の時期の選択により中立的な税制を構築するため，令和5年の税制改正において，次の見直しを行うことになりました。

 

１．暦年課税制度に関する改正

改正前は相続開始前3年以内の贈与が相続税の課税価格に加算されていましたが，改正後はこの期間が7年に延長されることになりました。

延長した4年～7年の4年間の贈与については，その贈与した財産の合計額から100万円を控除した金額を相続税の課税価格に加算することになります。

 

２．相続時精算課税制度に関する改正

改正前の相続時精算課税制度では，生前贈与財産は全て相続時に相続税の課税価格に加算されていましたが，改正により相続時精算課税制度にも基礎控除110万円が創設され，毎年110万円までの贈与については相続税の課税価格に加算されないことになりました。

 

また，相続時精算課税制度の適用者が，贈与により取得した一定の土地建物がその後災害によって一定の被害を受けた場合には，本来は贈与時の金額で相続税の課税価格に加算するところ，その被害を受けた部分に相当する額を控除することになりました。

 

これらの改正は，いずれも令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産及び同日以後に生ずる災害について適用されます。

 

これまでは，相続財産が相続税の基礎控除(3,000万円＋600万円×法定相続人の数)を超えるケースでは，相続時精算課税制度は相続税の節税には寄与しないというのが一般的な考え方でしたが，今回の改正により，相続時精算課税制度にも110万円の基礎控除が創設されたことから，必ずしもそうとは限らないこととなりました。

 

どちらの制度が有利か二者択一だけでなく，場合によっては途中から相続時精算課税制度に移行した方が良いケースも予想されますので，シミュレーションした上で計画的に生前贈与を実行することをお勧め致します。

 

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総務省統計局による「住宅・土地統計調査」によりますと，空き家のうち賃貸用・売却用・二次的住宅(別荘)以外の今後利用が予定されていない空き家は，平成10年から平成30年の20年間に約1.9倍の182万戸から347万戸に増加しており，今後も急速に増加していくと予想されています。

 

適切に管理されずに放置されたままの空き家は，腐蝕等による倒壊の恐れ，アスベストの飛散やゴミによる悪臭，不審者の出入り，不審火や放火の恐れといった衛生面や防犯上の問題が生じるため，看過することはできません。

 

そこで，これ以上の空き家の増加を抑制するため，譲渡を促すという観点から，平成28年度税制改正により，空き家に係る譲渡所得の特別控除が創設されました。

 

この特例は，「一人暮らしだった被相続人が居住していた土地及び家屋を相続した相続人が，その相続開始から3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した場合には，その譲渡益から3,000万円を控除する」というものです。

概要は次のとおりです。

 

＜家屋及び敷地に関する要件＞

・相続等により取得した家屋及びその敷地であること。

・相続開始の直前において，被相続人が一人で居住していた家屋であること。

※ただし，次の要件を満たした場合は被相続人が相続開始の直前に居住していたものと認められます。

①被相続人が介護保険法に規定する要介護の認定を受け老人ホームに入所し，かつ，相続開始の直前まで老人ホームに入所していたこと。

②被相続人が老人ホームに入所した時から相続開始の直前まで，その家屋について，その者による一定の使用がなされ，かつ，事業の用，貸付の用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること。

・相続時から売却時まで，事業の用，貸付の用，居住の用に供されていないこと。

 

＜譲渡に関する要件＞

・平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に行われる譲渡であること。

※令和5年度税制改正において，令和9年12月31日までの譲渡に延長される予定です。

・相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にした譲渡であること。

・その譲渡対価の額の合計額が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）であること。

・耐震リフォーム等により，譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること，又は相続人が家屋を取壊して売却すること。

※令和5年度税制改正において，売買契約等に基づき買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却工事を行った場合には，工事の実施が譲渡後であっても，売主は同特例の適用を受けられるようになる予定です。

・被相続人居住用家屋とその敷地の両方を譲渡するものであること（よって，どちらか一方しか相続していない場合には当該特例の適用はありません）。

 

＜特別控除額＞

・相続人1人当たり3,000万円（当該譲渡による所得金額が3,000万円に満たない場合にはその金額まで）。

※令和5年度税制改正において，当該特例の適用を受ける相続人の数が3人以上の場合における特別控除額は1人2,000万円となる予定です。

 

＜留意事項等＞

相続税額の取得費加算の特例（相続により取得した財産を譲渡した場合に納めた相続税額の一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるという特例）等の他の特例との併用が認められないケースもありますので，複数の特例の適用要件を充足する場合には，最も有利となる特例を選択する必要があります。

 

また，相続とは関係なく自己の居住用不動産を譲渡する予定がある場合には，複数年にわたり特別控除の適用を受けることができるよう譲渡する年をわけるなど，計画的な譲渡をお勧め致します。

 

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株式会社を設立した後に登記事項に変更が生じた場合は，その変更後2週間以内に変更登記をする必要があります。

商号を変更した場合や本店所在地を変更した場合は変更登記を失念することは少ないと思いますが，役員の任期満了による変更登記は意外と忘れがちなので注意が必要です。

 

株式会社の取締役には任期があり，会社法の規定により原則として2年，定款の規定により最長10年まで延長が可能ですので，少なくとも10年に一度は役員変更登記がされることになります(任期満了後，間を置かずに同じ人が役員に再任された場合も変更登記が必要です)。

 

ところで，上記のような登記義務があるにも関わらず長期間登記がされていない株式会社，一般社団法人又は一般財団法人は，既に事業を廃止し実体がない状態となっている可能性が高く，このような休眠状態の株式会社等の登記をそのままにしておくと，商業登記制度に対する国民の信頼が損なわれることになりかねません。

 

そこで，平成26年度以降は，株式会社については最後の登記から12年を経過しているもの，一般社団法人又は一般財団法人については最後の登記から5年を経過しているものについては，法務大臣による官報公告を行い，2か月以内に「まだ事業を廃止していない」旨の届出か役員変更等の登記の申請がない限り，みなし解散の登記をすることとしています。

 

ちなみに，令和3年までに約65万社の株式会社がみなし解散の登記をされています。

 

法務大臣の官報公告は毎年10月頃に行われ，対象となる会社や法人に対しては，管轄の登記所より，法務大臣による公告が行われた旨の通知書が送付されます。

 

登記を失念していて，官報公告されてしまった場合であっても，公告から2か月以内に必要な登記申請をするか，あるいは「まだ事業を廃止していない」旨の届出をすると，みなし解散登記を回避することができます。

 

ただし，「まだ事業を廃止していない」旨の届出をしても，必要な登記申請を行わない限り，また翌年度も休眠会社等の整理作業の対象となります。

 

また，公告から2か月以内に登記申請をした場合であっても，本来申請すべき時期に登記を怠っていた事実は解消されませんので，裁判所から100万円以下の過料が科されます。

 

このように，みなし解散登記は無予告でいきなりされるわけではありませんが，事業を継続しているにも関わらず，登記所からの通知書にも気付かずにみなし解散登記がされてしまった場合であっても，みなし解散登記後3年以内であれば，会社継続の登記をすることで清算中の会社を復活させることができます。

 

ただし，みなし解散登記がされてしまうと，法人税との関係で不利益を被る場合があります。

 

まず，みなし解散登記がされますと，その解散の日で事業年度が一旦終了しますので，その解散の日から2か月以内に法人税の申告書を提出する必要があります。

 

次に，みなし解散登記がされて清算中となった法人が会社継続の登記をした場合も，会社継続の日の前日で事業年度が一旦終了しますので，そこから2か月以内に法人税の申告書を提出する必要があります。

 

更に，会社継続の日から本来の会計期間の末日までが一事業年度となりますので，ここでも2か月以内に法人税の申告書を提出する必要がありますので，場合によっては一年の間に3回も法人税の申告書を提出する必要があります。

 

これだけでも充分負担ですが，通常，みなし解散登記がされたことに気付くのは上記それぞれの申告期限を経過した後だと思いますので，多くのケースで結果として2期連続して期限内申告を怠ったこととなり，青色申告の承認が取り消される可能性が高いです。

 

青色申告の承認が取り消されますと，青色申告のメリットである欠損金の繰越控除や繰戻還付，少額減価償却資産の損金算入の特例，青色申告を要件とする各種特別控除等の適用を一切受けることができなくなり，その影響は甚大です。

 

くれぐれも，みなし解散登記をされることのないようご注意下さい。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。