不動産，不動産の上の存する権利，一定の船舶又は航空機の貸付けによる所得を不動産所得といいます。

広告等のため，土地，家屋の屋上又は側面，塀等を使用させる場合の所得も不動産所得に該当します。

下宿等のように食事を供する場合の所得は，事業所得又は雑所得となります。

 

ところで，長く不動産賃貸業を営んでいる場合には賃貸用建物を建て替えることもありますが，その場合に発生する各種費用の所得税法上における取扱いは，それぞれ次のとおりです。

 

(1) 立退料

従前から不動産賃貸業の用に供している建物の賃借人を立退かせるために支払う立退料は，その支払いが確定した年分の不動産所得の必要経費に算入します。これは当該建物を引き続き使用する場合であっても，取壊して建替える場合であっても同様です。

ただし，当該建物の譲渡に際して支出するもの又は当該建物を取壊してその敷地となっていた土地等を譲渡するために支出するものは，譲渡所得の金額の計算上，譲渡費用として控除されるため，不動産所得の必要経費に算入することはできません。

なお，土地や建物の取得に際して，それらの賃借人に支払う立退料その他その賃借人を立退かせるために要した費用は，その土地や建物の取得費又は取得価額に算入されます。

 

(2) 取壊費用

従前から不動産賃貸業の用に供している建物を取壊すための費用は，その取壊しが完了した年分の不動産所得の必要経費に算入します。

なお，建物及びその敷地を取得した場合において，その取得後おおむね１年以内に当該建物の取壊しに着手するなど，当初から当該建物を取壊して土地を利用することが明らかであると認められる場合には，その取壊費用は土地の取得費に算入されます。

 

(3) 資産損失

従前から不動産賃貸業の用に供している建物について，取壊し，除却，滅失その他の事由により損失が生じたときは，その不動産賃貸業が事業的規模であるか業務的規模であるかにつき，その損失の金額（損失発生直前の帳簿価額等）の取扱いは，それぞれ次のとおりです。

① 不動産賃貸業が事業的規模の場合

その損失の金額（保険金，損害賠償金等によって補填される部分の金額及び資産の譲渡により又はこれに関連して生じたものを除く）は，その損失が生じた日の属する年分の不動産所得の必要経費に算入します。

② 不動産賃貸業が業務的規模の場合

その損失の金額（同上）は，その損失が生じた日の属する年分の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入します。

 

事業的規模と業務的規模の取扱いの違いは，事業的規模の場合は損失の金額を必要経費に算入することで所得がマイナスとなることがありますが，業務的規模の場合は「所得の金額を限度として」必要経費に算入するため，所得がマイナスとなることはありません。

 

この違いは，その後の他の所得との損益通算に影響します。

 

なお，事業的規模であるか業務的規模であるかは，その不動産賃貸業の規模が社会通念上事業と称するに至る程度か否かで判断しますが，次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況，貸付資産の管理の状況等からみて，これらの場合に準ずる事情があると認められる場合には，特に反証がない限り，事業的規模として取扱われます（いわゆる5棟10室基準）。

①貸間，アパート等については，貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

②独立家屋の貸付けについては，おおむね5棟以上であること。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。

法人の有する金銭債権について貸倒れが生じた場合には，その貸倒れによって金銭債権の資産価値が消滅して損失が生じたことに他なりませんので，その損失である貸倒損失は各事業年度の所得の金額の計算上，損金の額に算入されます。

 

そして，税務上，損失はそれが生じたときに計上することになっておりますので，法人が貸倒れとして損金処理をしているか否かにかかわらず，貸倒損失は貸倒れが生じたときに損金の額に算入することになっています。

 

しかしながら，金銭債権が貸倒れとなったか否かの判断は，それが法的に消滅した場合は別として，債務者の支払能力等の実情により個別に判定していくこととなるため，金銭債権の全額が回収不能となったか否か，そしてそれはいつか，という事実認定は技術的にはかなり難しい面があります。

 

そこで，実務的には法人税基本通達が定める一般的な基準に準じて処理することがほとんどであり，その基準の概要は次のとおりです。

 

法律上の貸倒れ（法基通9-6-1）

法人の有する金銭債権につき，次に掲げる事実が発生した場合には，その金銭債権の額のうち次に掲げる金額は，その事実の発生した日の属する事業年度において貸倒れとして損金の額に算入します。この場合において，法人がこれを貸倒損失として損金経理しているか否かを問いません。

(1)更生計画認可の決定又は再生計画認可の決定があった場合において，これらの決定により切り捨てられることとなった部分の金額

(2)特別清算に係る協定の認可の決定があった場合において，この決定により切り捨てられることとなった部分の金額

(3)法令の規定による整理手続によらない関係者の協議決定で次に掲げるものにより切り捨てられることとなった部分の金額

イ　債権者集会の協議決定で合理的な基準により債務者の負債整理を定めているもの

ロ　行政機関又は金融機関その他の第三者のあっせんによる当事者間の協議により締結された契約でその内容がイに準ずるもの

(4)債務者の債務超過の状態が相当期間継続し，その金銭債権の弁済を受けることができないと認められる場合において，その債務者に対し書面により明らかにされた債務免除額（ただし，その債務免除がその債務者に対する贈与（寄付金）と認められる場合には，その免除額の単純な損金算入は認められず，別途，寄付金の損金算入限度額を計算することになります。）

 

事実上の貸倒れ（法基通9-6-2）

法人の有する金銭債権につき，その債務者の資産状況，支払能力等からみてその全額が回収できないことが明らかになった場合には，その明らかになった事業年度において貸倒れとして損金経理をすることができます。

 

この場合において，当該金銭債権について担保物があるときは，その担保物を処分した後でなければ貸倒れとして損金経理することはできません。

 

全額が回収できないことが明らかになったか否かの事実認定については，例えば，債務者について，破産，強制執行，債務整理，死亡，行方不明，債務超過，天災事故，経済事情の急変等の事実の発生が考えられますが，これらの事実が生じていない場合であっても，その資産状況等のいかんによっては，これに該当するものとして弾力的に取り扱われるべきと考えられます。

 

なお，他の者の債務につき保証した場合の保証債務については，これを履行するまではあくまでも偶発債務にすぎず，これにつき貸倒処理を認めるということは，いわば一種の引当金又は準備金の損金算入を認めることとなってしまうため，現実にこれを履行した後でなければ貸倒れの対象とはなりません。

 

形式上の貸倒れ（法基通9-6-3）

継続的な取引を行っていた債務者につき，その資産状況や支払能力等が悪化したためその後の取引を停止し１年以上経過した場合や，同一地域の債務者について有する売掛債権の総額がその取立てのために要する旅費その他の費用に満たない場合において，法人がその売掛債権の額から備忘価額を控除した残額を貸倒損失として損金経理したときは，これが認められます。

 

なお，この場合における取引の停止とは，継続取引を行っていたことを前提としていますので，例えば，不動産取引のように，同一人に対し通常継続して行うことのない取引を行った債務者に対して有する売掛債権が１年以上回収できない場合であっても，その売掛債権についてはこの取扱いはありません。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。

法人税法では，役員に対して支給する給与(退職給与その他一定のものを除く)のうち，定期同額給与，事前確定届出給与及び業績連動給与に該当するものだけが損金の額に算入されます。

これらのうち，事前確定届出給与に関する規定の概要は以下のとおりです。

 

事前確定届出給与とは，定期同額給与及び業績連動給与のいずれにも該当しない給与で，その役員の職務につき所定の時期に，確定した額の金銭または確定した数の株式等を交付する旨の定めに基づいて支給する給与で，原則として予め届出をしているものをいいます。

 

もう少しわかりやすくいいますと，取締役甲さんに○月△日に××万円を支給しますと定めて，これを予め届け出た給与という意味です。

 

ただし，①同族会社以外の法人が定期給与を支給しない役員に対して金銭で支給する給与，②株式又は新株予約権による給与で将来の役務の提供に係る一定のもの，については届出の必要はありません。

 

事前確定届出給与の届出期限は次のとおりです。

(1)原則：株主総会等の決議により役員の職務につき所定の時期に確定額を支給する旨を定めた場合・・・次のいずれか早い日

Ａ その決議をした日(その日が職務執行開始日後である場合には職務執行開始日)から1月を経過する日

Ｂ 職務執行開始日の属する会計期間開始の日から4月(確定申告書の提出期限の延長の特例の指定を受けている法人についてはその指定に係る月数に3を加えた月数)を経過する日

(2)新設法人の場合：その設立の日以後2月を経過する日

(3)臨時改定事由により新たに事前確定届出給与の定めをした場合：次のいずれか遅い日

Ａ (1)の届出期限((2)に該当する場合は(2)の期限)

Ｂ 臨時改定事由が生じた日から1月を経過する日

 

事前確定届出給与の届出書に記載すべき主な事項は次のとおりです。

(1) 法人の名称，納税地，法人番号及び代表者氏名

(2) 事前確定届出給与対象者の氏名及び役職名

(3) 事前確定届出給与の支給時期，各支給時期における支給額又は交付株式数等

(4) 株主総会等の決議により上記支給額及び支給日等を定めた日並びにその決議機関等

(5) 事前確定届出給与に係る職務執行開始日

(6) 定期同額給与による支給としない理由及び事前確定届出給与の支給時期を(3)の時期とした理由

(7) 事前確定届出給与以外の給与の支給時期及び支給額

 

このように，事前確定届出給与は支給時期，支給金額が事前に確定していて，実際にもその定めのとおりに支給される給与に限られますので，所轄税務署長へ届け出た支給額と実際の支給額が異なる場合には，事前に支給額が確定していたものとはいえないことから，その支給額は事前確定届出給与に該当しないものとなり，それが増額支給であっても減額支給であっても，実際の支給額の全額が損金不算入となります。特に，増額支給の場合には増額分だけではなく，全額が損金不算入となることに注意が必要です。

 

また，例えば6月と12月にそれぞれ200万円の事前確定届出給与を支給する旨を定めた場合において，6月は定めたとおりに200万円を支給したものの，12月は半額の100万円しか支給しなかった場合には，12月の100万円だけが事前確定届出給与に該当しないこととなるわけではなく，6月と12月の全額が事前確定届出給与に該当しないこととなり，支給合計の300万円全額が損金不算入となります。

 

事前確定届出給与を支給する旨を定めて届け出たものの，実際には全く支給しなかった場合には，税務上は次のような仕訳を認識します。

(借方)役員賞与　(貸方)未払金

(借方)未払金　　(貸方)債務免除益

 

これは，株主総会等で事前確定届出給与を定めた時点で債務が確定しているため，役員賞与を一旦認識し，その上で債務免除益を認識する必要があるからです。この場合，役員賞与に対する源泉所得税の問題も生じてしまいます。

 

そこで，上記のような税務上の問題を回避するため，実務上は，支給日到来前に役員賞与を不支給とする臨時株主総会等の決議をしておく必要があります。

 

そうすることで，事前確定届出給与の届出をしたものの，資金繰り等の都合により支給を止めたいと思った場合であっても，税務上の影響を受けることなく，その支給を止めることができます。

 

事前確定届出給与は年に3回までの支給であれば社会保険上は賞与として取り扱われますが，月額報酬及び賞与に対する社会保険料の算定にはそれぞれ上限があることから，月額報酬と賞与のバランスを考慮して金額設定を行うことで，場合によっては社会保険料の金額を総体的に低く抑えることが可能となります。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。

個人が，事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等（譲渡資産）を譲渡し，一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産（買換資産）を取得して，その取得の日から1年以内にその買換資産を事業の用に供したときは，一定の要件のもと，譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます（あくまでも繰り延べであって，譲渡益が非課税となるわけではありません）。

 

当該買換え特例のうち最も活用されるのは「三号」買換えですが，その主な適用要件は次のとおりです。

 

譲渡資産及び買換資産の組合せ

［譲渡資産］

国内にある土地等，建物又は構築物で，譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの

［買換資産］

国内にある土地等（特定施設の敷地の用に供されるものでその面積が300㎡以上のものに限る），建物又は構築物

 

※特定施設とは，事務所，工場，作業場，研究所，営業所，店舗，倉庫，住宅その他これらに類する施設（福利厚生施設を除く）をいいます。

 

当該買換え特例の適用を受けることができる譲渡資産及び買換資産は，事業又は事業に準ずるものの用に供されているものに限られますが，「事業に準ずるもの」とは，事業と称するに至らない程度の不動産又は船舶の貸付けその他これに類する行為で，相当の対価を得て継続的に行われるものをいいます。

 

買換資産として土地等を取得した場合には，その土地等の面積が譲渡資産の土地等の面積の5倍を超えるときは，その5倍を超える部分の面積に対応する部分は買換資産に該当しません。

 

原則として，譲渡資産を譲渡した日の属する年の12月31日までに買換資産を取得する必要がありますが，前年中の取得（先行取得）又は翌年中の取得（翌年取得）の場合の特例規定があります。

 

先行取得した資産を買換資産として当該買換え特例の適用を受けようする場合には，その先行取得した資産を取得した年の翌年3月15日までに，「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。

 

また，譲渡資産を譲渡した年の翌年中に買換資産を取得する予定の場合には，譲渡した年の確定申告書を提出する際に，取得する予定の買換資産についての取得予定年月日，取得価額の見積額及び買換資産が買換え特例の組合せのいずれに該当するかの別，その他の明細を記載した「買換（代替）資産の明細書」を添付する必要があります。

 

なお，工場等の敷地の造成や工場等の建設等に要する期間が通常1年を超えると認められる場合等一定の場合には，納税地の所轄税務署長の承認を得ることができれば，譲渡した年の前々年から譲渡した年の翌年以後2年の間に買換資産を取得すれば当該買換え特例の適用を受けることができます。

 

令和6年4月1日以後に譲渡資産を譲渡し，同日以後に買換資産を取得した場合で，当該買換え特例の適用を受ける場合には，譲渡資産の譲渡の日（同日より前に買換資産の取得をした場合にはその取得の日）を含む三月期間※の末日の翌日から2か月以内に，当該買換え特例の適用を受けたい旨を記載した「特定の事業用資産の買換えの特例の適用に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。

※三月期間とは，1月1日～3月31日，4月1日～6月30日，7月1日～9月30日，10月1日～12月31日の各期間をいいます。

 

課税の繰延べ割合は原則として80％ですが，「三号」買換えの場合における譲渡資産及び買換資産の組合せによって，90％，75％，70％及び60％と様々です。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。

法人税法34条1項は，「内国法人がその役員に対して支給する給与（退職給与で業績連動給与に該当しないもの(略)を除く。）のうち次に掲げる給与のいずれにも該当しないものの額は，その内国法人の各事業年度の所得の金額の計算上，損金の額に算入しない。」と定め，「次に掲げる給与」として，①定期同額給与，②事前確定届出給与，③業績連動給与の3つを規定しています。

 

また，同条2項において「その役員に対して支給する給与の額のうち不相当に高額な部分の金額」を，同条3項において「事実を隠蔽し，又は仮装して経理をすることによりその役員に対して支給する給与の額」を，それぞれ損金の額に算入しないと規定しています。

 

よって，役員に対する退職給与は不相当に高額でなく，かつ，事実を隠蔽・仮装して支給したものでない限り，損金の額に算入されることになるわけですが，課税実務上は事実認定の問題もあり，その性質上，金額も高額になりがちであるため，その解釈は容易ではなく，課税上しばしば問題となります。

ちなみに，法人税法では役員に対する退職給与に関する直接的な規定は設けていません。

 

ところで，常勤役員が非常勤役員になるなどの分掌変更の際に退職金を支給するということは，実務上，まま見受けられますが，このような退職金に関しては，法人税基本通達9-3-32が次のように定めています。

 

「法人が役員の分掌変更又は改選による再任等に際しその役員に対し退職給与として支給した給与については，その支給が，例えば次に掲げるような事実があったことによるものであるなど，その分掌変更等によりその役員としての地位又は職務の内容が激変し，実質的に退職したと同様の事情にあると認められることによるものである場合には，これを退職給与として取り扱うことができる。

(1)常勤役員が非常勤役員（常時勤務していないものであっても代表権を有する者及び代表権は有しないが実質的にその法人の経営上主要な地位を占めていると認められる者を除く。）になったこと。

(2)取締役が監査役（監査役でありながら実質的にその法人の経営上主要な地位を占めていると認められる者及び〈略〉を除く。）になったこと。

(3)分掌変更等の後における役員（その分掌変更等の後においてもその法人の経営上主要な地位を占めていると認められる者を除く。）の給与が激減（おおむね50%以上の減少）したこと。」

(注)本文の「退職給与として支給した給与」には，原則として，法人が未払金等に計上した場合の当該未払金等の額は含まれない。」

 

なお，上記通達は，実際に退職していない者に対する退職給与の支給であっても，実質的な事情を鑑みて税務上の取扱いを緩和する趣旨でありますから，例えば上記(3)の要件である「分掌変更後の給与が50％以上減少」を形式的に満たしていたとしても，実質的に退職したと同様の事情にない場合には，その支給した臨時的な給与を退職給与として損金算入することはできません。

 

また，「法人の経営上主要な地位を占めていない」とは抽象的な表現であるため，最終的にはそれぞれの法人における事実認定の問題ですが，例えば，次のような事案に関与している場合には，法人の経営上主要な地位を占めていると考えられます。

①採用や人事異動，給与査定等の人事上の決定

②主要な売上先や仕入先等への対応

③取引先の選定や新規契約等の営業上の決定

④金融機関等への対応

⑤設備等の取得や修繕等の会計上の決定

⑥主要な経営会議への出席や指示命令等

 

分掌変更による役員に対する退職給与に関する上記通達は，実際には退職していないものの，実質的に退職したと同様の事情にあること（地位の低下）を前提としているため，従前と勤務実態が変わらず，単なる勤務関係の延長と認定されないように，客観的事実を複数積み重ねておくことが重要だと思われます。

 

※ブログの内容等に関する質問は一切受け付けておりませんのでご留意ください。