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歩道上空地と公開空地の相続税評価

2021-04-21(水) 19:27:46

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都心湾岸地区を中心に大規模なタワーマンションの建設が今後も数多く予定されています。
中には敷地面積が24,000㎡を超えるような物件もあるようですが,このような物件の相続税評価はいくつか注意点があります。

 

まず,土地の評価方法の基本ですが,土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。

 

1.路線価方式
路線価方式は,路線価が定められている地域の評価方法で,路線価とは路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことです。
路線価方式における土地の価額は,路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に,その土地の面積を乗じて計算します。

 

2.倍率方式
倍率方式は,路線価が定められていない地域の評価方法で,倍率方式における土地の価額はその土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

そして,マンションの場合ですが,一般的なマンションは区分所有となっていますので,上記により計算した評価額に敷地権割合を乗じて区分所有マンションの敷地の評価額を算出します。

 

<歩道上空地>

ところで,マンションを建設する場合,都市計画法等の開発行為の許可を受けるため,地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導により,敷地のうち道路沿いの一部を私道として整備する場合があります。

このような私道は「歩道状空地」と呼ばれ,その舗装にはアスファルト舗装のほか,色のついたコンクリートブロックを敷き詰めるインターロッキング舗装がよく用いられます。

 

実はこの歩道上空地は,従来は道路と同様に第三者が通行している場合であっても,私道としての評価ができませんでした。

 

しかし,最高裁平成29年2月28日判決が私道として評価することを認めたため,現在では,法令上の制約の有無のみならず,その宅地の位置関係,形状等や道路としての利用状況,これらを踏まえた道路以外の用途への転用の難易等に照らし,客観的交換価値に低下が認められる場合には,その宅地を財産評価基本通達24に基づき評価する,すなわち私道としての評価が認められることとなりました。
よって,不特定多数の者の通行の用に供されている歩道上空地の評価額はゼロとなります(特定の者の通行の用に供されている場合には30%評価)。

 

尚,国税庁が歩道上空地に関する評価の取扱いを変更したのは平成29年7月ですが,変更後の取扱いは過去に遡って適用されますので,過去の相続税が納めすぎになる場合には,国税通則法の規定に基づき所轄の税務署に更正の請求をすることにより,納めすぎとなっている相続税の還付を受けることができます。
この更正の請求ができる期間は法定申告期限から5年以内です。

 

<公開空地>

次に,歩道上空地と同じようにマンションを建設する際に設置されるものに公開空地というものがあります。

 

公開空地とは,マンション敷地内に設けられた広場や遊歩道,ピロティなどの空地のことで,マンション所有者だけでなく周辺住民や通行人など一般の人も利用できるので,歩道上空地と同じように評価減できるのではないかとも考えられます。

 

しかし,公開空地は,建物の敷地内に日常一般に公開する一定の空地を有するなどの基準に適合して許可を受けることにより,容積率や建物の高さに係る規制の緩和を受けるために設けられるものであって,建物を建てるために必要な敷地を構成するものということで,その評価は通常通り建物の敷地として評価します。

 

似たような状況にある歩道上空地と公開空地ですが,相続税評価上は取扱いが異なるので注意が必要です。

同族関係者間での不動産取引は売買金額に要注意

2021-03-26(金) 17:50:46

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資金繰りなど事業上の様々な理由から社長が所有している不動産を同族会社に売却すること(あるいはその逆)がありますが,自由に売買金額を決められるからといって意図的に売買金額を低く設定すると税務上問題となります。

 

大原則として,税法では全て「時価」をベースに課税関係が成立します。

そして,不動産取引における時価は「通常の取引価額に相当する金額」と考えておけば税務上問題となることはほぼありません。

 

相続税評価額や固定資産税評価額も時価の一種ではありますが,これらの金額が時価だとして売買金額を設定しますと税務上問題となることがあります。

 

<1.社長所有不動産を同族会社へ低額譲渡した場合>

通常の取引価額に相当する金額いわゆる市場価額で譲渡する場合には特に問題ありませんが,時価の1/2未満で譲渡した場合には,時価で譲渡があったものとみなして譲渡所得課税が行われます(個人から法人に対する譲渡に限ります。所法59①二,所令169)。

 

時価100の土地を40で譲渡した場合であっても,100で譲渡したものとみなして所得税が計算されるということです。

 

では時価の1/2以上であれば全く問題ないのかというとそうではなく,時価の1/2以上であっても「同族会社の行為計算の否認」規定に抵触する場合には,やはり時価で譲渡があったものとして課税されます。

※所法157「同族会社の行為計算の否認」とは,同族会社はその関係者間で恣意的に取引を行うことができるため,それを許すと税負担が不当に減少してしまう場合には,会社の行為計算を否認して税務署長が税額計算を行うことができるという規定です。同様の規定は法人税法にも相続税法にもあります。

 

一方,購入者である同族会社は,譲渡対価として40しか支払っていなくても100の土地を購入したことになりますので,60の受贈益が発生し,この受贈益に対して法人税が課税されます。

 

<2.同族会社所有不動産を社長へ低額譲渡した場合>

この場合も通常の取引価額に相当する金額いわゆる市場価額で譲渡する場合には特に問題ありませんが,それよりも低い価額で取引が行われますと次のような取扱いとなります。

 

まず,譲渡者である同族会社は,時価100の土地を40で社長に譲渡しますと,差額の60は社長に対する役員賞与とみなされます。

役員に対する賞与ですので法人税の計算上損金(費用)とはなりません。

当然,賞与ですので社長の所得税の課税対象となります。更に,同族会社は賞与に対する所得税の源泉徴収漏れを指摘される可能性が高いです。

 

先ほどの社長→同族会社の場合には譲渡者が個人なので所得税法が適用され,所得税法には「著しく低い価額の対価=時価の1/2未満」という規定がありますが(所令169),同族会社→社長の場合には譲渡者が法人なので法人税法が適用されますが法人税法には1/2未満とかそういった規定がありません。

よって,時価100の土地を80で譲渡した場合には,同族会社の行為計算の否認規定に抵触するか否かにかかわらず,差額の20に対し上記のような取扱いとなる可能性があります。

 

<3.個人間の場合>

上記1のみなし譲渡の規定は個人から法人に対する譲渡に限るのですが,個人から個人へ時価よりも低い価額で譲渡した場合には,購入者が,その譲渡対価と時価との差額に相当する金額を,譲渡者から贈与により取得したものとみなして贈与税が課税される可能性があります(相法7)。

 

<4.法人間の場合>

それぞれ上記1及び2と同様の取扱いとなります。

 

同族関係者間で自由に売買金額を設定することができる場合であっても,市場価額からかけ離れた金額を設定するとかえって不利益となることがありますので,常識の範囲で金額設定するのが賢明です。

 

新型コロナウイルス感染症対策情報その6

2021-03-04(木) 21:30:34

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新型コロナウイルス感染症に対して国や地方公共団体が講じている各種支援制度の概要をご紹介します。

 

<一時支援金の支給> ※3月初旬受付開始予定

緊急事態宣言の再発令に伴い,次の要件のいずれかに該当する者で,本年1~3月のいずれかの月の売上高が対前年比(or対前々年比)50%以上減少している者については,法人は60万円,個人事業者は30万円を上限に一時支援金が支給されます。

①緊急事態宣言発令地域の飲食店と直接・間接の取引がある

②緊急事態宣言発令地域における不要不急の外出・移動の自粛による直接的な影響を受けた

 

給付要件を満たす事業者であれば,業種や所在地を問わず給付対象となり得ます。

なお,店舗単位ではなく,事業者単位の給付です。

飲食店の時短営業又は不要不急の外出・移動の自粛以外の理由で売上が50%以上減少した場合は対象外です。

 

<事業再構築補助金> ※3月初旬受付開始予定

ポストコロナ・ウィズコロナ時代の経済社会の変化に対応するため,企業が新分野展開,業態転換,事業・業種転換等の取組,事業再編又はこれらの取組を通じた規模の拡大等を目指す等,思い切った事業再構築を支援するための補助金制度が創設されます。

 

[申請要件]

・申請前の直近6か月間のうち任意の3か月の合計売上高がコロナ以前の同3か月の合計売上高と比較して10%以上減少している中小企業等

・事業計画を認定経営革新等支援機関や金融機関と策定し一体となって事業再構築に取り組む中小企業等

・補助事業終了後3~5年で付加価値額の年率平均3.0%(一部5.0%)以上増加又は従業員一人当たり付加価値額の年率平均3.0%(一部5.0%)以上増加の達成

 

[補助額]

(中小企業)

・通常枠 補助額100万円~6,000万円 補助率2/3

・卒業枠 補助額6,000万円~1億円 補助率2/3

※卒業枠:400社限定。事業計画期間内に,①組織再編,②新規設備投資,③グローバル展開のいずれかにより資本金又は従業員を増やし中小企業から中堅企業へ成長する事業者向けの特別枠。

 

(中堅企業)

・通常枠 補助額100万円~8,000万円 補助率1/2

・V字回復枠 補助額8,000万円~1億円 補助率1/2

※グローバルV字回復枠:100社限定。次の要件を全て満たす中堅企業向けの特別枠。

①直前6か月間の任意3か月の合計売上がコロナ以前の同3か月の合計売上と比較して15%以上減少している中堅企業。

②補助事業終了後3~5年で付加価値額又は従業員一人当たり付加価値額の年率5.0%以上増加を達成すること。

③グローバル展開を果たす事業であること。

 

(緊急事態宣言特別枠)

緊急事態宣言に伴う飲食店の時短営業や不要不急の外出・移動の自粛等により影響を受けたことにより令和3年1~3月のいずれかの月の売上高が前年又は前々年同月比30%以上減少していること。

・補助額

従業員数5人以下:100万円~500万円

従業員数6~20人:100万円~1,000万円

従業員数21人以上:100万円~1,500万円

・補助率 中小企業3/4 中堅企業2/3

 

上記補助金はいずれもjGrants(電子申請システム)での申請受付を予定しているようです。

jGrantsでの申請にはGビズIDが必要で,この発行に2~3週間かかりようですので補助金の申請をお考えの方は事前にGビズIDの取得をお勧め致します。

 

生命保険を活用した退職金の準備について

2021-01-27(水) 20:09:02

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退職金の支払いは,役員退職金はもとより従業員退職金であってもそれなりにまとまった資金が必要となりますので,年単位での資金繰りを予め計画しておく必要がありますが,退職金支給の資金繰りとして一般的に利用されるのが生命保険です。

 

<一般的な定期保険の取扱い>

いわゆる掛け捨て保険と呼ばれる生命保険で,一般的には満期保険金や解約返戻金はありません。

掛け捨てですので支払った保険料がそのまま消えて無くなってしまう可能性があります。

そのため法人税法においては,被保険者を役員又は使用人として契約し,保険金受取人が法人であっても役員又は従業員の遺族であっても,支払った保険料は会社の費用となります。

ただし,特定の役員又は使用人のみを被保険者としている場合には,当該保険料は当該役員又は使用人に対する給与となります。

 

<終身保険の取扱い>

一生涯保障が続く終身保険は,保険事故が発生した際には必ず保険金が支払われます。

よって,支払った保険料が必ず戻ってくるため,貯蓄と同様と考えられることから,被保険者を役員又は使用人として契約し,保険金受取人を法人とした場合には,支払った保険料は会社の費用とはならずに資産計上することになり,保険金受取人を役員又は使用人の遺族とした場合には,当該保険料は当該役員又は使用人に対する給与となります。

 

<養老保険の取扱い>

貯蓄型の生命保険である養老保険は,保険期間満了時には満期保険金があり,死亡時には死亡保険金があります。

満期保険金と死亡保険金の受取人を別々に設定することも可能です。

法人税法での取扱いは,被保険者を役員又は使用人として契約し,満期保険金及び死亡保険金の受取人をともに法人とした場合には,上述した終身保険と同様に貯蓄性が高いことから,支払った保険料は会社の費用とはならず資産計上することになり,満期保険金及び死亡保険金の受取人をともに役員又は使用人の遺族とした場合には,当該保険料は当該役員又は使用人に対する給与となります。

そして,満期保険金受取人を法人とし,死亡保険金受取人を役員又は使用人の遺族とした場合には,支払った保険料の1/2を資産計上し,残りの1/2は会社の費用となります。

ただし,特定の役員又は使用人のみを被保険者としている場合には,当該保険料は当該役員又は使用人に対する給与となります。なお,この契約形態は通称「福利厚生プラン」等と呼ばれています。

 

<従業員退職金への準備として>

各種生命保険の法人税法における取扱いは上述のとおりですが,こうして見てみると,従業員退職金への準備としては,養老保険の福利厚生プランが最も経済合理性が高いと言えます。

一般的な定期保険ですと保険事故が発生しなかった場合に退職金を支払うことができませんし,終身保険で法人受取人だと保険料が費用とならず,役員又は使用人受取人だと給与として所得税が課税されてしまいます。

一方,養老保険の福利厚生プランであれば,保険料の1/2が会社の費用となり給与課税もされず,また,保険事故が発生しなくても満期保険金を受取ることができるため退職金の支払いに計画的に備えることができます。

 

<役員退職金への準備として>

従業員と同様に養老保険の福利厚生プランも活用できますが,役員の場合はより高額な退職金となるため他の保険も合わせて計画することが必要となり,一般的には長期平準定期保険や逓増定期保険などが利用されます。

これらは定期保険ではありますが解約返戻金がある定期保険で,役員退職金の支給に合わせて保険を解約し,その解約返戻金を退職金の原資とします。

長期平準定期保険や逓増定期保険などは解約返戻金が高額となるため,法人税法での取扱いは上述した定期保険の取扱い(原則)とは異なり,支払った保険料の返礼率により,資産計上する金額と会社の費用となる金額とが決まります。

 

従業員退職金も役員退職金も,死亡退職の場合を除きその支給時期が予めわかっているわけですから,計画的に準備を進めておきたいところです。

加算税の概要

2021-01-17(日) 15:03:02

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法人税,所得税,消費税,相続税,贈与税など主要な税目のほとんどは納税義務者が自ら税額を確定し納付することを原則とする「申告納税制度」が採用されていますが,適正な申告及び納税が履行されなかった場合には一種の行政制裁的な性格を有する加算税が課されます。

加算税には過少申告加算税,無申告加算税,不納付加算税及び重加算税の4種類があります。

 

<過少申告加算税>

申告期限内に納税申告書が提出された場合において,その後に修正申告書の提出又は更正があったときに課されるもので,その額は,原則として,修正申告又は更正により追加して納付すべき税額の10%です。

ただし,当初納税した金額と50万円のいずれか多い金額を超える部分については15%です。

※更正とは,提出された申告書に誤りがある場合に課税当局が職権で税額を確定する処分のことです。

 

税務調査で売上計上時期の間違いを指摘されたり,計上した交際費を否認されたりということはままありますが,単なる間違いや経費計上に関する見解の相違の場合は,過少申告加算税が課されることがほとんどであり,後述する重加算税が課されることはありません。

 

<無申告加算税>

申告期限までに納税申告書を提出しないで期限後申告書の提出若しくは決定があった場合,又は,期限後申告書の提出若しくは決定があった後に修正申告書の提出又は更正があった場合に課されるもので,その額は,原則として,納付すべき税額の15%です。

ただし,納付すべき税額が50万円を超える部分については20%です。

※決定とは,申告義務を有する者が申告書を提出しない場合に課税当局が職権で税額を確定する処分のことです。

 

<不納付加算税>

源泉徴収等により納付すべき税額を法定納期限までに納付しなかった場合で,法定納期限後に納税の告知を受けた場合又は納税の告知前に納付した場合に課されるもので,その額は,納付すべき税額の10%です。

給与や報酬に対する源泉所得税の納付は原則として毎月ありますので失念することが少なく,また,中小企業の場合はその納付は半年に1回ですが会計事務所からアナウンスされることが多いのでやはり失念することは少ないのですが,気を付けたいのが配当金に係る源泉所得税です。

中小企業で配当金を支払う法人は多くありませんが,月末に配当金を支払った場合の源泉所得税の納付期限は翌月10日ですのであまり日数が無く,会計事務所が気付く前に納付期限を過ぎていたということが結構起こりがちです。

単に納付を失念していただけであっても10%の不納付加算税が課されてしまいますので注意が必要です。

 

<重加算税>

上記1~3の加算税の要件に該当し,課税標準等又は税額等の計算の基礎となるべき事実を「隠蔽又は仮装」していた場合に課されるもので,その額は,過少申告加算税及び不納付加算税に代えて35%,無申告加算税に代えて40%です。

何をもって隠蔽又は仮装というか学説上は統一されていないものの,例えば法人税の現行通達では概ね次のような事例は隠蔽又は仮装と定義しています。そして,所得税や相続税についても同様の通達があります。

①二重帳簿の作成

②帳簿書類の破棄,隠匿,改ざん,虚偽記載,意図的な集計違算,無記録,売上脱漏や棚卸資産除外

③各種証明書の改ざんや虚偽申請による不正取得

④簿外資産に係る利息や賃料の未計上

⑤簿外資金による費用の支出

⑥虚偽の株主構成によって非同族会社と装うこと

また,隠蔽又は仮装を誰が行ったかについても問題となるところですが,法人の従業員や代表者の家族,代理人である税理士が隠蔽又は仮装をした場合であっても,納税者本人がその事実を認識していたか否かにかかわらず,納税者本人が隠蔽又は仮装した場合と同様に重加算税の課税要件を充足すると考えられています。