消費税の納付税額の計算方法の原則(本則)は，「課税売上げに係る消費税額Ａ」から「課税仕入れ等に係る消費税額Ｂ」を控除し，Ａ－Ｂがプラスであれば納税し，マイナスであれば還付されます。

 

この原則(本則)課税方式は，全ての売上げ及び仕入れについて，課税取引か非課税取引かを把握し，区分する必要があるため，大企業であればまだしも，中小事業者にとっては相当な事務負担となります。

 

そこで，中小事業者の事務負担を考慮し，基準期間における課税売上高が５千万円以下の事業者については，事業者の選択により，上記本則課税に替えて「課税仕入れ等に係る消費税額Ｂ」を簡易な方法により計算することができることとなっています。

これを簡易課税制度といいます（基準期間とは，原則として，その課税期間の前々課税期間をいいます）。

 

具体的には，その事業者の営む事業に基づき，事業区分ごとに予め「みなし仕入れ率」を定め，これを上記「課税売上げに係る消費税額Ａ」に乗じることにより納付税額を計算します。

 

事業区分ごとのみなし仕入れ率は次のとおりです。

事業区分	みなし仕入れ率	該当する事業
第１種事業	９０％	卸売業
第２種事業	８０％	小売業
第３種事業	７０％	建設業・製造業・電気業など
第４種事業	６０％	飲食業など
第５種事業	５０％	金融・保険業・サービス業など
第６種事業	４０％	不動産業

 

ここで注意したいのは，不動産業における課税売上げが全て「第６種事業」に区分されるわけではないという点です。

不動産販売業者が事業者に販売すれば第１種事業に該当しますし，消費者に販売すれば第２種事業に該当します。

自らが建築した建物の販売であれば第３種事業に該当する，といったように，不動産業といってもその課税売上げの内容により，みなし仕入れ率は一様ではありません。

 

ところで，簡易課税制度は中小事業者の事務負担軽減のために設けられた制度ではありますが，実務的には本則課税と簡易課税を比較検討した上で，より有利な方を選択するのが一般的です。

そして，その選択に当たっては，いくつか制限事項がありますので，それらを考慮した上で判断する必要があります。

 

まず，簡易課税の適用を受けようとする場合は，原則として，その適用を受けようとする課税期間が始まる前までに「簡易課税制度選択届出書」を提出しなければなりません。

一度，簡易課税を選択しますと，原則として２年間は本則課税に戻ることができません。

 

そして，２年間以上，簡易課税の適用を受けた後に本則課税に戻ろうとする場合は，やはり本則課税に戻ろうとする課税期間が始まる前までに「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出しなければなりません。

 

よって，例えば，大規模修繕やビルの仕入れなどの本則課税であれば消費税の還付を見込めるようなイベントを予定しているような場合には，本則課税が有利か簡易課税が有利か，複数年にわたる試算が必要となります。

 

次に，簡易課税を選択している場合であっても，基準期間における課税売上高が５千万円を超える課税期間においては，簡易課税の適用はなく本則課税により計算することになります。

 

この場合において，基準期間における課税売上高が５千万円を超えたからといって，簡易課税制度選択不適用届出書の提出が強制されることはありません。

基準期間における課税売上高が５千万円を超える課税期間と超えない課税期間が交互となった場合には本則課税と簡易課税が交互に適用されるだけであり，前述した簡易課税の２年間強制適用はありません。

 

ここで注意したいのは，課税売上高が５千万円を超える事業年度が複数年継続し本則課税が当たり前の状態になっていると，簡易課税制度を選択していることを失念してしまうことがあることです。

 

大規模修繕などを実施して消費税の還付を受けるつもりが，たまたま基準期間における課税売上高が５千万円以下で簡易課税が適用されてしまい，消費税の還付を受けられないといったことにならないよう，本則課税が常態化している段階で簡易課税制度選択不適用届出書を提出するなどの対応が望まれます。

 

簡易課税に関する注意点は他にもありますので，次回以降でご説明したいと思います。

 

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賃貸不動産を取得する際には物件の購入価額をはじめ各種費用を支払うことになりますが，これらの各種費用の税務上の取扱いは次のとおりです。

 

・土地付きで購入した建物の取得価額

　非減価償却資産であると土地と減価償却資産である建物を一括で購入した場合には，購入した時における時価により合理的に按分する必要がありますが，売買契約書に消費税率の記載がある場合には，原則としてそれを基に按分することが合理的であると考えられます（土地の譲渡は消費税非課税であるため）。

　売買契約書に消費税率の記載がない場合は，実務的には固定資産税評価額を基に按分するケースが多いです。

 

・固定資産税の精算金

　固定資産税の納税義務者はその年の１月１日時点における所有者です。不動産売買の取引慣行として引渡し後の固定資産税を買主が負担することがありますが，この精算金は租税ではなく売買金額の一部として取扱われます。よって，固定資産税の精算金は土地及び建物のそれぞれの取得費又は取得価額に算入します。

 

・仲介手数料

　購入した資産の取得価額には，購入対価以外にも引取運賃，荷役費，運送保険料，購入手数料，関税，その他当該資産の購入のために要した費用を含むことになっています。よって，仲介手数料は合理的に按分して土地及び建物の取得費又は取得価額にそれぞれ含めます。実務的には土地及び建物の購入価額の比で按分します。

 

・登録免許税，登記費用及び不動産取得税

　登録免許税等の租税は取得価額に算入しなければならないという考え方もありますが，これらの租税は資産の取得後に納付するものであることや，それが減価償却資産である場合には償却期間を通じていずれ費用化され，土地である場合には利用している限り費用化されないこと等を考慮し，これらの費用はその支出時に必要経費に算入することが認められています。

 

・立退料

　土地や建物等の取得の際に，その土地や建物を使用していた者に支払う立退料は，その土地や建物の取得費又は取得価額に算入します。

 

・土地と共に取得した建物等の取壊し費用

　建物等が存する土地を取得し，取得後１年以内にその建物等の取壊しに着手するなど，当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかである場合には，その建物等の取得費用及び取壊し費用は，その土地の取得費に算入します。

 

・土地の防壁や石垣積み等の費用

　埋立て，土盛り，地ならし，切土，防壁工事その他土地の造成又は改良に要した費用は，その土地の取得費に算入しますが，その規模，構造等から判断し，土地と区分して構築物の取得価額とすることもできます。

 

・契約解除に伴い支出する違約金

　既に締結されている不動産購入契約を解除して他の物件を取得することとした場合に支出する違約金は，必要経費に算入されたものを除き，その取得した不動産の取得費又は取得価額に算入します。

 

・業務開始前の借入金の利子

　新たに不動産賃貸業を開始しようとする者が借入により不動産を購入した場合に支払う借入金利子のうち，その業務の開始までの期間に対応するものは，その不動産の取得費又は取得価額に算入します。

 

・地鎮祭や上棟式の費用

　建物の着工前や建設中に行う地鎮祭や上棟式等の儀式に係る費用は，その建物の取得価額に算入します。

 

・落成式の費用

　落成式の費用等の減価償却資産の取得後に生ずる付随費用は，建物の取得価額に算入せずに必要経費に算入することができます。

 

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昨年12月19日，自民党と日本維新の会は「令和８年度税制改正大綱」を決定しました。

そのうち，個人所得税や中小企業の法人税実務に影響しそうな箇所をピックアップしてご紹介します。

 

＜個人所得課税＞

・基礎控除について，合計所得金額が2,350万円以下である個人の控除額を4万円引き上げる。

・基礎控除の特例として，令和8年分及び令和9年分について合計所得金額489万円以下である場合の基礎控除の加算額を42万円（合計所得金額489万円超655万円以下は5万円）とする。

・給与所得控除について，65万円の最低保障額を69万円に引き上げる。

・給与所得控除の最低保証額の特例として，令和8年及び令和9年の給与所得控除の最低保証額を5万円引き上げる特例を創設する。

※上記基礎控除及び給与所得控除の改正により，時限的ではありますが，いわゆる年収の壁は178万円まで引き上げられます(令和6年までは103万円)。

 ・同一生計配偶者及び扶養親族の合計所得金額要件を62万円以下（現行58万円以下）に引き上げる。

・自家用車で通勤する者が受ける通勤手当について，通勤距離片道65km以上の者の1月当たりの非課税限度額を引き上げる。

・使用者からの食事の支給により受ける経済的利益について，非課税とされる使用者の負担額の上限を月額7,500円(現行3,500円)に引き上げる。

・使用者が深夜勤務に伴う夜食の現物支給に代えて支給する金銭について，非課税とされる1回の支給額を650円以下(現行300円以下)に引き上げる。

 

＜資産課税＞

・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置については，令和8年3月末で終了することとする。

・被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については，課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については，課税上の弊害がない限り，被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。

 

＜法人課税＞

・特定生産性向上設備等投資促進税制を創設する。

青色申告法人が生産等設備を構成する一定の資産で35億円以上(中小企業者等は5億円以上)を取得した場合で経産大臣の確認を受けた場合には，即時償却又は取得価額の7％の税額控除との選択適用を認める。

・賃上げ促進税制について，全法人(大法人)向け措置を令和8年3月末で，中堅企業向け措置を令和9年3月末で廃止する。

・中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例について，取得価額要件を40万円未満(現行30万円未満)に引き上げる。

 

＜消費税＞

・いわゆる2割特例について，個人事業主に限り令和9年及び令和10年に含まれる各課税期間は消費税の納税額を3割とすることができる。

・免税事業者からの仕入れに係る経過措置(いわゆる8割控除)について，令和8年10月以後3年は5割控除だったところ，令和8年10月以後2年は7割控除，その後2年は5割控除，その後1年は3割控除とする。

 

＜その他＞

・固定資産税について，家屋に係る免税点を30万円(現行20万円)に，償却資産に係る免税点を180万円(現行150万円)にそれぞれ引き上げる。

・復興特別所得税の税率を1％引き下げて1.1％とし，課税期間を10年延長して令和29年までとする。

・防衛特別所得税を創設する。税率は1％とし，課税期間は令和9年以後「当分の間」とする。

 

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アパートや賃貸用マンション，貸ビル等の貸家の敷地の用に供されている宅地（これを「貸家建付地」といいます。）の価額は，次の算式により評価します。

 

自用地価額－自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

＝自用地価額×(１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

家屋の賃借人は，家屋に対する権利を有するほか，その敷地についても家屋の賃借権に基づいて家屋の利用の範囲内においてある程度の支配権を有していると認められ，一方で，賃貸人はその範囲内において利用についての受忍義務を負うこととされています。

 

そのため，賃貸人が賃借人の有する支配権を消滅させるためには立退料の支払いを要する場合もあり，また，賃借人がいる状態のまま譲渡する場合には，賃借人がいない状態で譲渡する場合よりも相対的に低い価額で取引価額が成立するものと考えられます。

 

そこで，貸家の敷地である貸家建付地の価額は，上記算式のとおり，その自用地価額から，賃借人の有する敷地に対する権利相当額を控除した価額によって評価することとされています。

 

そして，賃貸割合を乗ずることとされているのは，課税時期において現実に貸し付けられていない部分がある場合には，その貸し付けられていない部分に対応する敷地については賃借人の有する支配権を考慮する必要がないことから，貸家建付地としての減額を行う必要がないという考え方によるためです。

 

ここで，賃貸割合とは，その貸家に各独立部分（構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。）がある場合に，その各独立部分の賃貸の状況に基づいて次の算式により計算した割合をいいます。

 

賃貸割合＝Ａのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面積の合計（Ａ）

 

ところで，この賃貸割合の計算は課税時期における現況に基づいて行うのが原則ですが，一つの独立部分を賃借している賃借人の権利は，結果的に当該家屋の敷地全体に及ぶと考えられることから，例えば次のような事実関係から，課税時期においてたまたま一時的に空室であると認められる場合には，課税時期においても賃貸されていたものとして取扱って差し支えないことになっています。

１．各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。

２．賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われていること。

３．空室の期間中，他の用途に供されていないこと。

４．賃貸されていない期間が，課税時期の前後の例えば１か月程度(※)であるなど一時的な期間であること。

５．課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

 

なお，課税時期において貸家の全室（全独立部分）が空室となっている場合は，借地借家法の保護対象となっている「借家に対して家屋の賃借人が有している権利＝借家権」の目的となっている家屋（貸家）の敷地とはいえませんので，たとえその空室が一時的なものであっても，貸家建付地として評価することはできません。

 

これは，独立家屋である貸家（一戸建て等）が，課税時期おいてたまたま一時的に空き家となっている場合も同様です。独立家屋（一戸建て等）が空き家となっている場合は，借家権の目的となっている家屋に該当しないことから，土地に対する制約がないため，貸家建付地としての減価を考慮する必要がないという考え方によるためです。

 

(※)一時的な空室を賃貸されているものに含める取扱いは，賃借人の募集状況や保守・管理状況等の事実関係を含めて総合的に判断すべきものですが，実務的には空室期間が１年以上であっても貸家建付地評価が認められた事例は多数あります。

 

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相続税及び贈与税を計算する場合における土地の価額は，原則として宅地，田，畑，山林，原野，牧場，池沼，鉱泉地，雑種地の別に評価します。

この場合の地目は登記簿上の地目ではなく，課税時期における土地の現況によります。

ただし，一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には，そのうちの主たる地目からなるものとして，その一団の土地ごとに評価します。

 

次に，宅地の価額ですが，１筆単位で評価するのではなく，利用の単位となっている１区画の宅地，すなわち１画地の宅地ごとに評価します。

利用の単位とは，例えば，自用地，貸地，貸家の敷地である貸家建付地をいいます。

利用の単位ですから必ずしも１筆の宅地とは限らず，２筆以上の宅地をまとめて利用している場合もあれば，１筆の宅地が２画地以上の宅地として利用されている場合もあります。

 

なお，相続，遺贈又は贈与により取得した宅地は，原則として取得者が取得した宅地ごとに評価しますが，宅地の分割が親族間等で行われた場合において，例えば，分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど，その分割が著しく不合理であると認められるときは，その分割前の画地を「１画地の宅地」として評価します。

 

その分割が著しく不合理であると認められる事例としては，無道路地，帯状土地又は著しく狭あいな画地を創出する場合や，分割後の画地では現在のみならず将来においても有効な土地利用が図れないと認められるような分割をした場合などが考えられます。

 

宅地の評価単位である１画地の判断基準の具体例は次のとおりです。

１．所有する宅地を自ら使用している場合には，居住の用か事業の用かにかかわらず，その全体を１画地の宅地として評価します。

２．所有する宅地の一部について借地権を設定させ，他の部分を自己が使用している場合には，それぞれの部分を１画地の宅地として評価します。一部を貸家の敷地，他の部分を自己が使用している場合も同様です。

３．所有する宅地の一部について借地権を設定させ，他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には，それぞれの部分を１画地の宅地として評価します。

４．借地権の目的となっている宅地を評価する場合において，貸付先が複数であるときは，同一人に貸し付けている部分ごとに１画地の宅地として評価します。

５．貸家建付地を評価する場合において，貸家が数棟あるときには，原則として，各棟の敷地ごとに１画地の宅地として評価します。

６．２以上の者から隣接している土地を借りて，これを一体として利用している場合には，その借主の借地権の評価に当たっては，その全体を１画地の宅地として評価します。この場合，貸主側の貸宅地の評価に当たっては，各貸主の所有する部分ごとに区分して，それぞれを１画地の宅地として評価します。

７．共同ビルの敷地の用に供されている宅地は，その全体を１画地の宅地として評価します。

８．所有する宅地の一部を自らが使用し，他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には，その全体を１画地の宅地として評価します。

９．自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受け，自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても，所有する土地のみを１画地の宅地として評価します。

なお，上記８及び９の場合において，使用貸借に係る使用借権の価額は零として取り扱い，使用貸借により貸し付けている宅地の価額は自用地価額で評価します。

 

宅地の評価単位の判断は意外にも難しく，過去の事例では，東京都心部であっても自宅，貸地，貸家建付地，貸駐車場及び私道と５つの画地に区分して評価するような場合もありますので，注意が必要です。

 

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