アパートや賃貸用マンション，貸ビル等の貸家の敷地の用に供されている宅地（これを「貸家建付地」といいます。）の価額は，次の算式により評価します。

 

自用地価額－自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

＝自用地価額×(１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

家屋の賃借人は，家屋に対する権利を有するほか，その敷地についても家屋の賃借権に基づいて家屋の利用の範囲内においてある程度の支配権を有していると認められ，一方で，賃貸人はその範囲内において利用についての受忍義務を負うこととされています。

 

そのため，賃貸人が賃借人の有する支配権を消滅させるためには立退料の支払いを要する場合もあり，また，賃借人がいる状態のまま譲渡する場合には，賃借人がいない状態で譲渡する場合よりも相対的に低い価額で取引価額が成立するものと考えられます。

 

そこで，貸家の敷地である貸家建付地の価額は，上記算式のとおり，その自用地価額から，賃借人の有する敷地に対する権利相当額を控除した価額によって評価することとされています。

 

そして，賃貸割合を乗ずることとされているのは，課税時期において現実に貸し付けられていない部分がある場合には，その貸し付けられていない部分に対応する敷地については賃借人の有する支配権を考慮する必要がないことから，貸家建付地としての減額を行う必要がないという考え方によるためです。

 

ここで，賃貸割合とは，その貸家に各独立部分（構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。）がある場合に，その各独立部分の賃貸の状況に基づいて次の算式により計算した割合をいいます。

 

賃貸割合＝Ａのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面積の合計（Ａ）

 

ところで，この賃貸割合の計算は課税時期における現況に基づいて行うのが原則ですが，一つの独立部分を賃借している賃借人の権利は，結果的に当該家屋の敷地全体に及ぶと考えられることから，例えば次のような事実関係から，課税時期においてたまたま一時的に空室であると認められる場合には，課税時期においても賃貸されていたものとして取扱って差し支えないことになっています。

１．各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。

２．賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われていること。

３．空室の期間中，他の用途に供されていないこと。

４．賃貸されていない期間が，課税時期の前後の例えば１か月程度(※)であるなど一時的な期間であること。

５．課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

 

なお，課税時期において貸家の全室（全独立部分）が空室となっている場合は，借地借家法の保護対象となっている「借家に対して家屋の賃借人が有している権利＝借家権」の目的となっている家屋（貸家）の敷地とはいえませんので，たとえその空室が一時的なものであっても，貸家建付地として評価することはできません。

 

これは，独立家屋である貸家（一戸建て等）が，課税時期おいてたまたま一時的に空き家となっている場合も同様です。独立家屋（一戸建て等）が空き家となっている場合は，借家権の目的となっている家屋に該当しないことから，土地に対する制約がないため，貸家建付地としての減価を考慮する必要がないという考え方によるためです。

 

(※)一時的な空室を賃貸されているものに含める取扱いは，賃借人の募集状況や保守・管理状況等の事実関係を含めて総合的に判断すべきものですが，実務的には空室期間が１年以上であっても貸家建付地評価が認められた事例は多数あります。

 

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