令和８年度の税制改正により，個人事業主等の記帳水準の向上を図るとともに，デジタル時代にふさわしい記帳や申告を一層推進する観点から，令和９年分以後の所得税について適用される青色申告特別控除の適用要件等が改正されました。

 

最高控除額が６５万円から７５万円に引き上げられる一方で，適用要件の見直しにより控除額が引き下がる場合や控除そのものが受けられなくなる場合があります。

 

＜改正前＞

控除額	適用要件の概要
65万円控除	複式簿記　＋ 右のいずれか	・優良な電子帳簿（訂正削除履歴） ・電子申告
55万円控除	複式簿記	－
10万円控除	複式簿記	－

 

＜改正後＞

控除額	適用要件の概要
75万円控除	複式簿記　＋ 電子申告　＋	・優良な電子帳簿（訂正削除履歴）
65万円控除	複式簿記＋電子申告	－
10万円控除	複式簿記	－
10万円控除	簡易簿記 （対象者限定）	－

 

 

主な改正点は次の３つです。

 

(1) 現行の６５万円控除は，正規の簿記の原則に従って複式簿記による帳簿を備え付けている者であって，その事業に係る仕訳帳及び総勘定元帳について電子帳簿保存法に定める優良電子帳簿による備付け及び保存をしているか，又は電子申告をしているかが適用要件でしたが，改正後は優良電子帳簿の備付け及び保存並びに電子申告も必須の適用要件となった上で，控除額が７５万円に引き上げられました。近年における会計ソフトの普及や電子申告割合の向上などを踏まえた改正点です。

 

(2) 複式簿記による帳簿を備え付けていれば適用があった現行の５５万円控除は，電子申告を適用要件に加えた上で控除額が６５万円に引き上げられました。一方で，複式簿記による帳簿を備え付けていても，電子申告ではなく書面による申告の場合は１０万円控除に引き下げとなります。

 

(3) 手書きのノートやエクセルでの単純集計による複式簿記でない簡易簿記による１０万円控除の適用は，適用対象者が限定されることになりました。具体的には，事業所得又は不動産所得を生ずべき事業を営む者のうち，前々年の収入金額が1,000万円超の納税者は適用できないこととなりました。これは，1,000万円超の収入金額がある納税者については，簡易簿記ではない複式簿記による帳簿の備付けを推進することで，記帳水準を向上させ，適正な申告納税に資するための措置です。

 

　なお，建物の貸付けによる所得は規模の大小に関わらず不動産所得に該当しますが，所得税法においては不動産所得を生ずべき業務が事業として行われているか否かで取扱いに差異を設けている事項が多々あり，上記１０万円控除についても同様です。

 

　すなわち，その不動産の貸付けが事業的規模で行われている場合には，前々年の収入金額が1,000万円超であると簡易簿記では１０万円控除の適用を受けることはできませんが，事業と称するに至らない程度（＝業務的規模）の場合には，前々年の収入金額が1,000万円を超える場合であっても簡易簿記で１０万円控除の適用を受けることができます。

 

　この場合において，その不動産の貸付けが事業的規模で行われているか業務的規模で行われているかの判定は社会通念に従うほかありませんが，特に反証がない限り，貸間・アパート等の場合には貸与することができる独立した室数が１０室以上，独立家屋の貸付けの場合には５棟以上であれば，その不動産の貸付けは事業的規模で行われていると判断して差し支えないこととされています。

 

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　相続登記や住所等変更登記がされないこと等により， 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地，所有者が判明しても所在が不明で連絡がつかない土地を所有者不明土地といいます。
　所有者不明土地は所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり，公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず民間取引や土地の利活用の阻害原因となったり，土地が管理されず放置され，隣接する土地への悪影響が発生したりするなど様々な問題が生じています。
　所有者不明土地の割合は九州の大きさに匹敵するともいわれており，今後，高齢化の進展による死亡者数の増加等により，ますます深刻化する恐れがあり，その解決は喫緊の課題となっています。
　そこで，所有者不明土地の主な発生原因である相続登記の未了及び住所等変更登記の未了に対応するため，令和３年に法律が改正され，これまで任意だったこれらの登記が義務化されることになりました。

 

　令和8年4月1日より，不動産所有者(所有権の登記名義人)は，氏名若しくは名称又は住所(以下「住所等」)について変更があったときは，その変更日から２年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられました。
　同日より前に住所等を変更した場合であっても，変更登記をしていない場合には義務化の対象となり，令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります。
　正当な理由がないのに住所等変更登記の義務を怠ったときは，５万円以下の過料の適用対象となります。
　ただし，登記官が義務違反の事実を把握しても直ちに裁判所への通知(過料通知)を行うことはせず，登記官が過料通知を行うのは，義務に違反した者に対し相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず，正当な理由なくその期間内に申請・申出がされないときに限られます。
　正当な理由とは，例えば，住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり，住所等を登記することで生命・身体に危害が及ぶ恐れがある状態にあって避難を余儀なくされている場合等が該当しますが，個別の事案における具体的な事項に応じて「正当な理由」を判断することとされています。

　住所等変更登記の方法ですが，簡単な申出を１回しておけば，法務局で住所等の変更を確認し，職権で変更登記をしてくれる「スマート変更登記」という制度が用意されています。

 

　不動産所有者が個人の場合における「スマート変更登記」の流れは次のとおりです。

1. 事前にWEB又は書面により「検索用情報の申出」をしておく(検索用情報とは，氏名，フリガナ，住所，生年月日，メールアドレス)。
2. 法務局は２年に１回程度，住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認する。
3. 住所等に変更があった者に対し，変更登記をしてよいかを確認するメールを送信又は書面を送付する。
4. 変更登記をしてよい旨の回答があった者について，順次，職権で変更登記をする。

 

　なお，上記スマート変更登記の手続の過程において，法務局が住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認した際に，その者が死亡し，又は失踪の宣告を受けたことを把握した場合には，戸籍の確認等の所要の確認を行った上で，その者について符号の表示を行います。

　これにより，不動産の登記記録から，その不動産所有者の死亡の事実を確認することが可能となります。

 

　不動産所有者が法人の場合における「スマート変更登記」の流れは次のとおりです。

1. 外国法人等を除く全ての法人は商業・法人登記システムにおいて「会社法人等番号」が登記されている。
2. 商業・法人登記上の住所等に変更があった場合，当該変更情報を不動産登記システムに提供する。
3. 上記情報の提供を受けて，順次，職権で変更登記をする(登記名義人に意思確認はしない)。

 

　なお，海外に居住する個人や会社法人等番号のない外国法人等は，法務局で住所等の変更の事実を確認できないため，住所等に変更があった場合には自ら変更登記の申請をする必要があります。

 

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消費税の納付税額の計算方法の原則(本則)は，「課税売上げに係る消費税額Ａ」から「課税仕入れ等に係る消費税額Ｂ」を控除し，Ａ－Ｂがプラスであれば納税し，マイナスであれば還付されます。

 

この原則(本則)課税方式は，全ての売上げ及び仕入れについて，課税取引か非課税取引かを把握し，区分する必要があるため，大企業であればまだしも，中小事業者にとっては相当な事務負担となります。

 

そこで，中小事業者の事務負担を考慮し，基準期間における課税売上高が５千万円以下の事業者については，事業者の選択により，上記本則課税に替えて「課税仕入れ等に係る消費税額Ｂ」を簡易な方法により計算することができることとなっています。

これを簡易課税制度といいます（基準期間とは，原則として，その課税期間の前々課税期間をいいます）。

 

具体的には，その事業者の営む事業に基づき，事業区分ごとに予め「みなし仕入れ率」を定め，これを上記「課税売上げに係る消費税額Ａ」に乗じることにより納付税額を計算します。

 

事業区分ごとのみなし仕入れ率は次のとおりです。

事業区分	みなし仕入れ率	該当する事業
第１種事業	９０％	卸売業
第２種事業	８０％	小売業
第３種事業	７０％	建設業・製造業・電気業など
第４種事業	６０％	飲食業など
第５種事業	５０％	金融・保険業・サービス業など
第６種事業	４０％	不動産業

 

ここで注意したいのは，不動産業における課税売上げが全て「第６種事業」に区分されるわけではないという点です。

不動産販売業者が事業者に販売すれば第１種事業に該当しますし，消費者に販売すれば第２種事業に該当します。

自らが建築した建物の販売であれば第３種事業に該当する，といったように，不動産業といってもその課税売上げの内容により，みなし仕入れ率は一様ではありません。

 

ところで，簡易課税制度は中小事業者の事務負担軽減のために設けられた制度ではありますが，実務的には本則課税と簡易課税を比較検討した上で，より有利な方を選択するのが一般的です。

そして，その選択に当たっては，いくつか制限事項がありますので，それらを考慮した上で判断する必要があります。

 

まず，簡易課税の適用を受けようとする場合は，原則として，その適用を受けようとする課税期間が始まる前までに「簡易課税制度選択届出書」を提出しなければなりません。

一度，簡易課税を選択しますと，原則として２年間は本則課税に戻ることができません。

 

そして，２年間以上，簡易課税の適用を受けた後に本則課税に戻ろうとする場合は，やはり本則課税に戻ろうとする課税期間が始まる前までに「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出しなければなりません。

 

よって，例えば，大規模修繕やビルの仕入れなどの本則課税であれば消費税の還付を見込めるようなイベントを予定しているような場合には，本則課税が有利か簡易課税が有利か，複数年にわたる試算が必要となります。

 

次に，簡易課税を選択している場合であっても，基準期間における課税売上高が５千万円を超える課税期間においては，簡易課税の適用はなく本則課税により計算することになります。

 

この場合において，基準期間における課税売上高が５千万円を超えたからといって，簡易課税制度選択不適用届出書の提出が強制されることはありません。

基準期間における課税売上高が５千万円を超える課税期間と超えない課税期間が交互となった場合には本則課税と簡易課税が交互に適用されるだけであり，前述した簡易課税の２年間強制適用はありません。

 

ここで注意したいのは，課税売上高が５千万円を超える事業年度が複数年継続し本則課税が当たり前の状態になっていると，簡易課税制度を選択していることを失念してしまうことがあることです。

 

大規模修繕などを実施して消費税の還付を受けるつもりが，たまたま基準期間における課税売上高が５千万円以下で簡易課税が適用されてしまい，消費税の還付を受けられないといったことにならないよう，本則課税が常態化している段階で簡易課税制度選択不適用届出書を提出するなどの対応が望まれます。

 

簡易課税に関する注意点は他にもありますので，次回以降でご説明したいと思います。

 

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賃貸不動産を取得する際には物件の購入価額をはじめ各種費用を支払うことになりますが，これらの各種費用の税務上の取扱いは次のとおりです。

 

・土地付きで購入した建物の取得価額

　非減価償却資産であると土地と減価償却資産である建物を一括で購入した場合には，購入した時における時価により合理的に按分する必要がありますが，売買契約書に消費税率の記載がある場合には，原則としてそれを基に按分することが合理的であると考えられます（土地の譲渡は消費税非課税であるため）。

　売買契約書に消費税率の記載がない場合は，実務的には固定資産税評価額を基に按分するケースが多いです。

 

・固定資産税の精算金

　固定資産税の納税義務者はその年の１月１日時点における所有者です。不動産売買の取引慣行として引渡し後の固定資産税を買主が負担することがありますが，この精算金は租税ではなく売買金額の一部として取扱われます。よって，固定資産税の精算金は土地及び建物のそれぞれの取得費又は取得価額に算入します。

 

・仲介手数料

　購入した資産の取得価額には，購入対価以外にも引取運賃，荷役費，運送保険料，購入手数料，関税，その他当該資産の購入のために要した費用を含むことになっています。よって，仲介手数料は合理的に按分して土地及び建物の取得費又は取得価額にそれぞれ含めます。実務的には土地及び建物の購入価額の比で按分します。

 

・登録免許税，登記費用及び不動産取得税

　登録免許税等の租税は取得価額に算入しなければならないという考え方もありますが，これらの租税は資産の取得後に納付するものであることや，それが減価償却資産である場合には償却期間を通じていずれ費用化され，土地である場合には利用している限り費用化されないこと等を考慮し，これらの費用はその支出時に必要経費に算入することが認められています。

 

・立退料

　土地や建物等の取得の際に，その土地や建物を使用していた者に支払う立退料は，その土地や建物の取得費又は取得価額に算入します。

 

・土地と共に取得した建物等の取壊し費用

　建物等が存する土地を取得し，取得後１年以内にその建物等の取壊しに着手するなど，当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかである場合には，その建物等の取得費用及び取壊し費用は，その土地の取得費に算入します。

 

・土地の防壁や石垣積み等の費用

　埋立て，土盛り，地ならし，切土，防壁工事その他土地の造成又は改良に要した費用は，その土地の取得費に算入しますが，その規模，構造等から判断し，土地と区分して構築物の取得価額とすることもできます。

 

・契約解除に伴い支出する違約金

　既に締結されている不動産購入契約を解除して他の物件を取得することとした場合に支出する違約金は，必要経費に算入されたものを除き，その取得した不動産の取得費又は取得価額に算入します。

 

・業務開始前の借入金の利子

　新たに不動産賃貸業を開始しようとする者が借入により不動産を購入した場合に支払う借入金利子のうち，その業務の開始までの期間に対応するものは，その不動産の取得費又は取得価額に算入します。

 

・地鎮祭や上棟式の費用

　建物の着工前や建設中に行う地鎮祭や上棟式等の儀式に係る費用は，その建物の取得価額に算入します。

 

・落成式の費用

　落成式の費用等の減価償却資産の取得後に生ずる付随費用は，建物の取得価額に算入せずに必要経費に算入することができます。

 

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昨年12月19日，自民党と日本維新の会は「令和８年度税制改正大綱」を決定しました。

そのうち，個人所得税や中小企業の法人税実務に影響しそうな箇所をピックアップしてご紹介します。

 

＜個人所得課税＞

・基礎控除について，合計所得金額が2,350万円以下である個人の控除額を4万円引き上げる。

・基礎控除の特例として，令和8年分及び令和9年分について合計所得金額489万円以下である場合の基礎控除の加算額を42万円（合計所得金額489万円超655万円以下は5万円）とする。

・給与所得控除について，65万円の最低保障額を69万円に引き上げる。

・給与所得控除の最低保証額の特例として，令和8年及び令和9年の給与所得控除の最低保証額を5万円引き上げる特例を創設する。

※上記基礎控除及び給与所得控除の改正により，時限的ではありますが，いわゆる年収の壁は178万円まで引き上げられます(令和6年までは103万円)。

 ・同一生計配偶者及び扶養親族の合計所得金額要件を62万円以下（現行58万円以下）に引き上げる。

・自家用車で通勤する者が受ける通勤手当について，通勤距離片道65km以上の者の1月当たりの非課税限度額を引き上げる。

・使用者からの食事の支給により受ける経済的利益について，非課税とされる使用者の負担額の上限を月額7,500円(現行3,500円)に引き上げる。

・使用者が深夜勤務に伴う夜食の現物支給に代えて支給する金銭について，非課税とされる1回の支給額を650円以下(現行300円以下)に引き上げる。

 

＜資産課税＞

・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置については，令和8年3月末で終了することとする。

・被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については，課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については，課税上の弊害がない限り，被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。

 

＜法人課税＞

・特定生産性向上設備等投資促進税制を創設する。

青色申告法人が生産等設備を構成する一定の資産で35億円以上(中小企業者等は5億円以上)を取得した場合で経産大臣の確認を受けた場合には，即時償却又は取得価額の7％の税額控除との選択適用を認める。

・賃上げ促進税制について，全法人(大法人)向け措置を令和8年3月末で，中堅企業向け措置を令和9年3月末で廃止する。

・中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例について，取得価額要件を40万円未満(現行30万円未満)に引き上げる。

 

＜消費税＞

・いわゆる2割特例について，個人事業主に限り令和9年及び令和10年に含まれる各課税期間は消費税の納税額を3割とすることができる。

・免税事業者からの仕入れに係る経過措置(いわゆる8割控除)について，令和8年10月以後3年は5割控除だったところ，令和8年10月以後2年は7割控除，その後2年は5割控除，その後1年は3割控除とする。

 

＜その他＞

・固定資産税について，家屋に係る免税点を30万円(現行20万円)に，償却資産に係る免税点を180万円(現行150万円)にそれぞれ引き上げる。

・復興特別所得税の税率を1％引き下げて1.1％とし，課税期間を10年延長して令和29年までとする。

・防衛特別所得税を創設する。税率は1％とし，課税期間は令和9年以後「当分の間」とする。

 

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