更新料裁判とは、マンションやアパート、事務所などの不動産賃貸借契約において更新料を支払うと定めた条項が、消費者契約法第10条に違反し無効なのか否かが争われている裁判です。

借主側の主な主張は、更新時に更新料を支払うと定めた契約条項は消費者契約法第10条に違反しており、よって更新料を支払う義務はない、というものです。

現在、この考え方を前提とした更新料の支払拒絶や、過去に支払った更新料の返還請求がなされる事例が多くなってきており、裁判になっているケースもあります。

そして裁判では、これまでは更新料の支払いを定めた条項が有効であるという「有効判決」が続いていましたが、最近では更新料の支払いを定めた条項は無効であるという「無効判決」が多くなってきました。

地裁・高裁での各裁判の判決は以下の通りです。

　東京地裁Ｈ17年10月26日　有効

　京都地裁Ｈ20年01月30日　有効

　大津地裁Ｈ21年03月27日　有効

　京都地裁Ｈ21年07月23日　無効

　大阪高裁Ｈ21年08月27日　無効

　京都地裁Ｈ21年09月25日　無効

　大阪高裁Ｈ21年10月29日　有効

　大阪高裁Ｈ22年02月24日　無効

このように、最近の裁判の流れは無効であるようにも思えますが、高裁でもその判断は分かれており、この大阪高裁の3つの裁判は全て上告され、現在、最高裁判所に係属しています。

最高裁がどのような判決を出すのか注目されますが、今後、貸しビルなどのオーナーは賃貸借契約ではなく定期借家契約とするなど何らかの対応が必要となりそうです。

更新料と同じような商慣習に、賃借している物件から退去するときに敷金から一定金額を無条件に差し引くという所謂「敷引き（償却）」がありますが、これも今後は契約条項の有効性を争うようなことになるかも知れません。