都心湾岸地区を中心に大規模なタワーマンションの建設が今後も数多く予定されています。
中には敷地面積が24,000㎡を超えるような物件もあるようですが，このような物件の相続税評価はいくつか注意点があります。

 

まず，土地の評価方法の基本ですが，土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。

 

１．路線価方式
路線価方式は，路線価が定められている地域の評価方法で，路線価とは路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことです。
路線価方式における土地の価額は，路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に，その土地の面積を乗じて計算します。

 

２．倍率方式
倍率方式は，路線価が定められていない地域の評価方法で，倍率方式における土地の価額はその土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

そして，マンションの場合ですが，一般的なマンションは区分所有となっていますので，上記により計算した評価額に敷地権割合を乗じて区分所有マンションの敷地の評価額を算出します。

 

＜歩道上空地＞

ところで，マンションを建設する場合，都市計画法等の開発行為の許可を受けるため，地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導により，敷地のうち道路沿いの一部を私道として整備する場合があります。

このような私道は「歩道状空地」と呼ばれ，その舗装にはアスファルト舗装のほか，色のついたコンクリートブロックを敷き詰めるインターロッキング舗装がよく用いられます。

 

実はこの歩道上空地は，従来は道路と同様に第三者が通行している場合であっても，私道としての評価ができませんでした。

 

しかし，最高裁平成29年2月28日判決が私道として評価することを認めたため，現在では，法令上の制約の有無のみならず，その宅地の位置関係，形状等や道路としての利用状況，これらを踏まえた道路以外の用途への転用の難易等に照らし，客観的交換価値に低下が認められる場合には，その宅地を財産評価基本通達24に基づき評価する，すなわち私道としての評価が認められることとなりました。
よって，不特定多数の者の通行の用に供されている歩道上空地の評価額はゼロとなります(特定の者の通行の用に供されている場合には30％評価)。

 

尚，国税庁が歩道上空地に関する評価の取扱いを変更したのは平成29年7月ですが，変更後の取扱いは過去に遡って適用されますので，過去の相続税が納めすぎになる場合には，国税通則法の規定に基づき所轄の税務署に更正の請求をすることにより，納めすぎとなっている相続税の還付を受けることができます。
この更正の請求ができる期間は法定申告期限から5年以内です。

 

＜公開空地＞

次に，歩道上空地と同じようにマンションを建設する際に設置されるものに公開空地というものがあります。

 

公開空地とは，マンション敷地内に設けられた広場や遊歩道，ピロティなどの空地のことで，マンション所有者だけでなく周辺住民や通行人など一般の人も利用できるので，歩道上空地と同じように評価減できるのではないかとも考えられます。

 

しかし，公開空地は，建物の敷地内に日常一般に公開する一定の空地を有するなどの基準に適合して許可を受けることにより，容積率や建物の高さに係る規制の緩和を受けるために設けられるものであって，建物を建てるために必要な敷地を構成するものということで，その評価は通常通り建物の敷地として評価します。

 

似たような状況にある歩道上空地と公開空地ですが，相続税評価上は取扱いが異なるので注意が必要です。

 

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