この原則(本則)課税方式は，全ての売上げ及び仕入れについて，課税取引か非課税取引かを把握し，区分する必要があるため，大企業であればまだしも，中小事業者にとっては相当な事務負担となります。

そこで，中小事業者の事務負担を考慮し，基準期間における課税売上高が５千万円以下の事業者については，事業者の選択により，上記本則課税に替えて「課税仕入れ等に係る消費税額Ｂ」を簡易な方法により計算することができることとなっています。

これを簡易課税制度といいます（基準期間とは，原則として，その課税期間の前々課税期間をいいます）。

具体的には，その事業者の営む事業に基づき，事業区分ごとに予め「みなし仕入れ率」を定め，これを上記「課税売上げに係る消費税額Ａ」に乗じることにより納付税額を計算します。

事業区分ごとのみなし仕入れ率は次のとおりです。

ここで注意したいのは，不動産業における課税売上げが全て「第６種事業」に区分されるわけではないという点です。

不動産販売業者が事業者に販売すれば第１種事業に該当しますし，消費者に販売すれば第２種事業に該当します。

自らが建築した建物の販売であれば第３種事業に該当する，といったように，不動産業といってもその課税売上げの内容により，みなし仕入れ率は一様ではありません。

ところで，簡易課税制度は中小事業者の事務負担軽減のために設けられた制度ではありますが，実務的には本則課税と簡易課税を比較検討した上で，より有利な方を選択するのが一般的です。

そして，その選択に当たっては，いくつか制限事項がありますので，それらを考慮した上で判断する必要があります。

まず，簡易課税の適用を受けようとする場合は，原則として，その適用を受けようとする課税期間が始まる前までに「簡易課税制度選択届出書」を提出しなければなりません。

一度，簡易課税を選択しますと，原則として２年間は本則課税に戻ることができません。

そして，２年間以上，簡易課税の適用を受けた後に本則課税に戻ろうとする場合は，やはり本則課税に戻ろうとする課税期間が始まる前までに「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出しなければなりません。

よって，例えば，大規模修繕やビルの仕入れなどの本則課税であれば消費税の還付を見込めるようなイベントを予定しているような場合には，本則課税が有利か簡易課税が有利か，複数年にわたる試算が必要となります。

次に，簡易課税を選択している場合であっても，基準期間における課税売上高が５千万円を超える課税期間においては，簡易課税の適用はなく本則課税により計算することになります。

この場合において，基準期間における課税売上高が５千万円を超えたからといって，簡易課税制度選択不適用届出書の提出が強制されることはありません。

基準期間における課税売上高が５千万円を超える課税期間と超えない課税期間が交互となった場合には本則課税と簡易課税が交互に適用されるだけであり，前述した簡易課税の２年間強制適用はありません。

ここで注意したいのは，課税売上高が５千万円を超える事業年度が複数年継続し本則課税が当たり前の状態になっていると，簡易課税制度を選択していることを失念してしまうことがあることです。

大規模修繕などを実施して消費税の還付を受けるつもりが，たまたま基準期間における課税売上高が５千万円以下で簡易課税が適用されてしまい，消費税の還付を受けられないといったことにならないよう，本則課税が常態化している段階で簡易課税制度選択不適用届出書を提出するなどの対応が望まれます。

簡易課税に関する注意点は他にもありますので，次回以降でご説明したいと思います。

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不動産業における簡易課税制度に関する注意点 is a post from: 北村税理士事務所

そのうち，個人所得税や中小企業の法人税実務に影響しそうな箇所をピックアップしてご紹介します。

＜個人所得課税＞

・基礎控除について，合計所得金額が2,350万円以下である個人の控除額を4万円引き上げる。

・基礎控除の特例として，令和8年分及び令和9年分について合計所得金額489万円以下である場合の基礎控除の加算額を42万円（合計所得金額489万円超655万円以下は5万円）とする。

・給与所得控除について，65万円の最低保障額を69万円に引き上げる。

・給与所得控除の最低保証額の特例として，令和8年及び令和9年の給与所得控除の最低保証額を5万円引き上げる特例を創設する。

※上記基礎控除及び給与所得控除の改正により，時限的ではありますが，いわゆる年収の壁は178万円まで引き上げられます(令和6年までは103万円)。

 ・同一生計配偶者及び扶養親族の合計所得金額要件を62万円以下（現行58万円以下）に引き上げる。

・自家用車で通勤する者が受ける通勤手当について，通勤距離片道65km以上の者の1月当たりの非課税限度額を引き上げる。

・使用者からの食事の支給により受ける経済的利益について，非課税とされる使用者の負担額の上限を月額7,500円(現行3,500円)に引き上げる。

・使用者が深夜勤務に伴う夜食の現物支給に代えて支給する金銭について，非課税とされる1回の支給額を650円以下(現行300円以下)に引き上げる。

＜資産課税＞

・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置については，令和8年3月末で終了することとする。

・被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については，課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については，課税上の弊害がない限り，被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。

＜法人課税＞

・特定生産性向上設備等投資促進税制を創設する。

青色申告法人が生産等設備を構成する一定の資産で35億円以上(中小企業者等は5億円以上)を取得した場合で経産大臣の確認を受けた場合には，即時償却又は取得価額の7％の税額控除との選択適用を認める。

・賃上げ促進税制について，全法人(大法人)向け措置を令和8年3月末で，中堅企業向け措置を令和9年3月末で廃止する。

・中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例について，取得価額要件を40万円未満(現行30万円未満)に引き上げる。

＜消費税＞

・いわゆる2割特例について，個人事業主に限り令和9年及び令和10年に含まれる各課税期間は消費税の納税額を3割とすることができる。

・免税事業者からの仕入れに係る経過措置(いわゆる8割控除)について，令和8年10月以後3年は5割控除だったところ，令和8年10月以後2年は7割控除，その後2年は5割控除，その後1年は3割控除とする。

＜その他＞

・固定資産税について，家屋に係る免税点を30万円(現行20万円)に，償却資産に係る免税点を180万円(現行150万円)にそれぞれ引き上げる。

・復興特別所得税の税率を1％引き下げて1.1％とし，課税期間を10年延長して令和29年までとする。

・防衛特別所得税を創設する。税率は1％とし，課税期間は令和9年以後「当分の間」とする。

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令和８年度税制改正大綱 is a post from: 北村税理士事務所

インボイス制度が始まりますと確実に実務に大きな影響を与えますので，制度の内容をよく理解しておく必要があります。

以下，概要の概要をご説明します。

インボイス制度とは，適格請求書(インボイス)と呼ばれる一定の要件を満たす請求書を受け取った場合にのみ、消費税の仕入税額控除を認めるという制度です。

消費税は，ものすごく大雑把に言えば，売上げに係る消費税から，仕入れに係る消費税を控除して，プラスなら納税し，マイナスなら還付されます。

これまでは，原則として，仕入れに係る消費税を支払えば控除することができましたが，インボイス制度が始まりますと，インボイスが無い支払いについては控除することができなくなります。

よって，支払先がインボイス発行事業者ではない場合や，インボイス発行事業者であっても適正なインボイスを受け取っていない場合には，消費税の計算上控除できないので消費税の納税額が多くなってしまいます。

＜インボイスを発行する側の対応＞

インボイスを発行できるのはインボイス発行事業者として登録された消費税の課税事業者のみです。

これまで消費税の課税事業者であった法人又は個人事業主は，一般的には2023年(令和5年)3月31日までにインボイス発行事業者の登録申請をして、同年10月スタートのインボイス制度に備えます。

一方，消費税の免税事業者であった法人又は個人事業主は，まずはインボイス発行事業者になるか否かを判断する必要があります。

消費税の免税事業者は消費税の申告及び納税の必要はないものの，今後，インボイスを発行することができないため取引が減少してしまう恐れがあり，これらのメリット・デメリットを総合的に検討する必要があります。

インボイスには，次の7つの事項を記載する必要があります。

①発行者の氏名又は名称

②登録番号

③取引年月日

④取引の内容(軽減税率の対象品目である旨)

⑤税率ごとに区分して合計した対価の額及び適用税率

⑥税率ごとに区分した消費税額等

⑦受領者の氏名又は名称

上記のうち，②登録番号，⑤適用税率，⑥税率ごとに区分した消費税額は，新たに記載が必要と追加された項目です。

＜インボイスを受け取る際の注意点＞

インボイス制度がスタートしますと，適正なインボイスが無いと仕入税額控除ができないのですが，今後混乱が予想されるのが従業員の経費精算です。

従業員が立て替えた経費を精算する際に，会社は従業員から領収書等を受け取ると思いますが，この領収書等が適正なインボイスでない場合，法人税では損金(必要経費)となっても，消費税では原則として仕入税額控除できません。

免税事業者からの領収書はそもそも仕入税額控除できませんが，店舗名称と所在地だけをスタンプで押して手書きで金額が記載されている領収書や飲食店などの手書き領収書は、適正なインボイスでない場合が多いと思われますので要注意です。

宛名が従業員の名前となっている領収書については，上記⑦の要件を満たさないのでそのままでは仕入税額控除できません。

このような場合には，従業員から立替金精算書(名称は任意)を提出してもらい，立替金精算書＋領収書等の保存をもってインボイス制度の要件を満たすこととなります。

電子帳簿保存法と相まって、制度スタート前から混乱必至のインボイス制度ですが，適正に経理処理の対応をしないと消費税の納税額に直接影響するだけに，制度スタートまでまだ1年ある今のうちに，余裕をもって適正な経理手順等を確認しておくことが賢明と思われます。

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インボイス制度の概要の概要 is a post from: 北村税理士事務所

インボイス制度が導入されると，何がどう変わるのか，消費税の仕組みとともに概観したいと思います。

＜消費税の仕組みと仕入税額控除＞

消費税は，売上げに係る消費税から，仕入れに係る消費税を控除し，残額がプラスであれば国に納め，マイナスであれば国から還付されます。

この売上げに係る消費税から仕入れに係る消費税を控除することを「仕入税額控除」といいますが，インボイス制度が導入されますと，適格請求書が無い仕入については仕入税額控除ができなくなります。

よって，仕入税額控除を行うためには，仕入れの際に相手から必ず適格請求書を受領する必要があります。

現在でも一般的には通常の請求書(区分記載請求書)を受領していると思いますが，令和5年10月1日以後は適格請求書を受領することが重要となります。

＜適格請求書とその発行事業者＞

適格請求書は誰でも発行できるわけではありません。

適格請求書を発行しようとする事業者は，事前に税務署へ申請して適格請求書発行事業者として登録される必要があります。

この登録申請の受付は令和3年10月1日から始まります。

適格請求書には現行の区分記載請求書に必要とされる①～⑤の事項に加え，⑥～⑧の事項も記載する必要があります。

①請求書発行事業者の氏名又は名称

②取引年月日

③取引の内容(軽減税率の対象品目である旨)

④税率ごとに区分して合計した対価の額

⑤書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称

⑥登録番号

⑦適用税率

⑧税率ごとに区分した消費税額等

登録番号は，法人番号を有する事業者は「Ｔ＋法人番号」となり，それ以外の事業者は「Ｔ＋13桁の数字(新たな固有の番号)となります。

ここで注意が必要なのが，適格請求書は仕入税額控除を適正に行うという目的があることから，適格請求書を発行しようする事業者は消費税課税事業者であることが前提となります。

免税事業者はそのままでは適格請求書発行事業者になることができません。

よって，免税事業者は，インボイス制度導入後，引き続き免税事業者のままでいるのか，課税事業者を選択して適格請求書発行事業者になるのかを選択する必要があります。

免税事業者のままであれば消費税の納税義務はありませんが，適格請求書を発行することができないため，仕入税額控除を行いたいと考える事業者との取引が無くなる可能性があります。

なお，仕入税額控除という名称ではありますが，ここでいう「仕入」とは商品や原材料の仕入だけを意味するのではなく，書籍や備品の購入，外注費や飲食代の支払いなど，およそ事業者が行うほぼ全ての消費税課税取引が含まれます。

ただし，次のような業種については適用請求書の発行が困難であると考えられるため，適用請求書の交付義務が免除されています。

①公共交通機関による旅客運送(税込3万円未満)

②卸売市場や農協等が委託を受けた農林水産物の譲渡

③自動販売機による商品販売(税込3万円未満)

④郵便切手による郵便サービス(ポスト投函したもの)

また，不特定多数の者に対して販売等を行う小売業，飲食店業，タクシー業などに係る取引については，適格請求書に代えて，適格簡易請求書を交付することができます。

適格簡易請求書とは上記８項目のうち⑤(書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称)の記載を省略したものです。

インボイス制度の開始まではまだ時間がありますが，間際になって慌てることのないよう，自らが発行する請求書が適格請求書の発行要件を備えているか，予め確認しておくことをお勧め致します。

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適格請求書等保存方式（インボイス制度）について is a post from: 北村税理士事務所

加算税には過少申告加算税，無申告加算税，不納付加算税及び重加算税の4種類があります。

＜過少申告加算税＞

申告期限内に納税申告書が提出された場合において，その後に修正申告書の提出又は更正があったときに課されるもので，その額は，原則として，修正申告又は更正により追加して納付すべき税額の10％です。

ただし，当初納税した金額と50万円のいずれか多い金額を超える部分については15％です。

※更正とは，提出された申告書に誤りがある場合に課税当局が職権で税額を確定する処分のことです。

税務調査で売上計上時期の間違いを指摘されたり，計上した交際費を否認されたりということはままありますが，単なる間違いや経費計上に関する見解の相違の場合は，過少申告加算税が課されることがほとんどであり，後述する重加算税が課されることはありません。

＜無申告加算税＞

申告期限までに納税申告書を提出しないで期限後申告書の提出若しくは決定があった場合，又は，期限後申告書の提出若しくは決定があった後に修正申告書の提出又は更正があった場合に課されるもので，その額は，原則として，納付すべき税額の15％です。

ただし，納付すべき税額が50万円を超える部分については20％です。

※決定とは，申告義務を有する者が申告書を提出しない場合に課税当局が職権で税額を確定する処分のことです。

＜不納付加算税＞

源泉徴収等により納付すべき税額を法定納期限までに納付しなかった場合で，法定納期限後に納税の告知を受けた場合又は納税の告知前に納付した場合に課されるもので，その額は，納付すべき税額の10％です。

給与や報酬に対する源泉所得税の納付は原則として毎月ありますので失念することが少なく，また，中小企業の場合はその納付は半年に1回ですが会計事務所からアナウンスされることが多いのでやはり失念することは少ないのですが，気を付けたいのが配当金に係る源泉所得税です。

中小企業で配当金を支払う法人は多くありませんが，月末に配当金を支払った場合の源泉所得税の納付期限は翌月10日ですのであまり日数が無く，会計事務所が気付く前に納付期限を過ぎていたということが結構起こりがちです。

単に納付を失念していただけであっても10％の不納付加算税が課されてしまいますので注意が必要です。

＜重加算税＞

上記１～３の加算税の要件に該当し，課税標準等又は税額等の計算の基礎となるべき事実を「隠蔽又は仮装」していた場合に課されるもので，その額は，過少申告加算税及び不納付加算税に代えて35％，無申告加算税に代えて40％です。

何をもって隠蔽又は仮装というか学説上は統一されていないものの，例えば法人税の現行通達では概ね次のような事例は隠蔽又は仮装と定義しています。そして，所得税や相続税についても同様の通達があります。

①二重帳簿の作成

②帳簿書類の破棄，隠匿，改ざん，虚偽記載，意図的な集計違算，無記録，売上脱漏や棚卸資産除外

③各種証明書の改ざんや虚偽申請による不正取得

④簿外資産に係る利息や賃料の未計上

⑤簿外資金による費用の支出

⑥虚偽の株主構成によって非同族会社と装うこと

また，隠蔽又は仮装を誰が行ったかについても問題となるところですが，法人の従業員や代表者の家族，代理人である税理士が隠蔽又は仮装をした場合であっても，納税者本人がその事実を認識していたか否かにかかわらず，納税者本人が隠蔽又は仮装した場合と同様に重加算税の課税要件を充足すると考えられています。

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加算税の概要 is a post from: 北村税理士事務所

不動産を購入する場合，土地は消費税非課税ですが建物は消費税課税なので，賃貸不動産を購入しますと建物に係る多額の消費税を支払うことになり，これまで，この建物に係る多額の消費税を還付してもらうべく様々なスキームが考案されてきました。

古くは自動販売機方式が流行り，最近では金地金方式が主流になっていましたが，新しいスキームが考案されては法改正で封じ込められるということが繰り返されてきました。

今回の改正では，居住用賃貸建物の取得に係る消費税は仕入税額控除そのものが認められないこととなり，根本的に規制されることになりました。

１．居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限

事業者が，国内において行う居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額については，仕入税額控除の対象としないこととされました。

居住用賃貸建物とは，住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するものをいいます。

この場合おいて，住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物とは，建物の構造や設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなものをいい，例えば，その建物の全てが店舗であるなど建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物が該当します。

また，店舗併用住宅等の場合で住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分とそれ以外の部分（居住用賃貸部分）とに合理的に区分しているときは，その居住用賃貸部分以外の部分に係る課税仕入れ等の税額については，これまでと同様，仕入税額控除の対象となります。

２．居住用賃貸建物の取得等に係る消費税額の調整

上記１の制限を受けた居住用賃貸建物について，次のいずれかに該当する場合には，仕入控除税額を調整することとされました。

①第三年度の課税期間の末日にその居住用賃貸建物を有しており，かつ，その居住用賃貸建物の全部又は一部を調整期間に課税賃貸用に供した場合・・・一定額を第三年度の課税期間の仕入控除税額に加算
②その居住用賃貸建物の全部又は一部を調整期間に他の者に譲渡した場合・・・一定額を譲渡した日の属する課税期間の仕入控除税額に加算

第三年度の課税期間とは，概ね居住用賃貸建物を取得した課税期間の翌々課税期間をいい，調整期間とは居住用賃貸建物を取得した日から第三年度の課税期間の末日までの期間をいいます。

また，課税賃貸用とは，非課税とされる住宅の貸付け以外の貸付けの用をいいます。

 ３．控除対象外消費税

居住用賃貸建物に係る課税仕入等の税額については，仕入税額控除が制限されることとなるため，控除対象外消費税として処理されることとなります。

４．住宅の貸付けに係る非課税範囲の見直し

住宅の貸付けについては，契約において人の居住の用に供することが明らかな場合に消費税が非課税とされていますが，その契約において貸付けに係る用途が明らかにされていない場合であっても，その貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合については消費税を非課税とすることとされました。

５．改正時期

上記１〜３の改正は，令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の取得から適用され，上記４は令和2年4月1日以後に行われる住宅の貸付けから適用されます。

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居住用賃貸建物の取得に係る消費税の改正について is a post from: 北村税理士事務所

令和2年2月1日から令和3年1月31日に納期限が到来する国税について，新型コロナの影響により令和2年2月以降の任意の期間(1か月以上)において事業収入が前年同期と比較して概ね20％以上減少しており，国税を一時に納付することができない場合には，所轄の税務署に申請することにより，納期限から1年間，納税の猶予(特例猶予)が認められます。

特例猶予が認められると，猶予期間中の延滞税は全額免除されます。また，申請に当たり担保は不要です。

地方税についても概ね同様です。

＜法人税の繰戻還付＞

青色欠損金の繰戻し還付制度とは，青色申告法人で欠損金額が生じた事業年度がある場合において，その事業年度開始の日前1年以内に開始した事業年度に欠損金額を繰り戻して法人税の還付を受けられる制度です。

この制度は，これまで中小企業者等(資本金の額が1億円以下の法人など)については利用可能でしたが，資本金の額が1億円超10億円以下の法人も利用可能となりました。

令和2年2月1日から令和4年1月31日までの間に終了する事業年度に生じた欠損金額について適用されます。

なお，新型コロナ税特法により本制度の対象となる法人が，令和2年7月1日前に確定申告書を提出している場合の請求期限は，令和2年7月31日となります。

＜住宅ローン控除特例の要件の弾力化＞

新型コロナの影響により控除対象となる住宅の取得後その住宅への入居が期限(令和2年12月31日)までにできなかった場合であっても，次の要件を満たす場合にはその適用を受けることができます。

・一定の期日(新築は令和2年9月末，中古は令和2年11月末)までに住宅取得に係る契約を締結していること。

・令和3年12月31日までに入居していること。

中古住宅を取得し，かつ，増改築等工事を行った場合の住宅ローン控除については，新型コロナの影響により期限(取得日から6か月以内)までに入居できなかった場合であっても，次の要件を満たす場合にはその適用を受けることができます。

・一定の期日(住宅取得して5か月を経過する日又は新型コロナ税特法施行日(令和2年4月30日)から2か月を経過する日のいずれか遅い日)までに増改築等の契約を締結していること

・増改築等の終了後6か月以内に入居していること

・令和3年12月31日までに入居していること。

＜消費税の課税選択の変更に係る特例＞

新型コロナの影響により令和2年2月1日から令和3年1月31日までの任意の1か月以上の期間の事業収入が著しく減少(前年同期比で概ね50％以上)している事業者については，所轄税務署長の承認により，特定課税期間以後の課税期間について，課税期間の開始後であっても，課税事業者を選択する(又はやめる)ことができます。

特定課税期間とは，新型コロナの影響により事業収入の著しい減少があった期間内の日を含む課税期間をいいます。

また，本特例により課税事業者を選択する(又はやめる)場合，2年間の継続適用要件は適用されません(本特例により課税事業者を選択した課税期間の翌課税期間において課税事業者の選択をやめることも可能です。)

上記と同様に，新型コロナの影響により，簡易課税制度の適用を受ける(又はやめる)必要が生じた場合には，所轄税務署長の承認により，その被害を受けた課税期間からその適用を受ける(又はやめる)ことができます。

＜固定資産税等の軽減措置＞

中小企業者等が所有する償却資産及び事業用家屋に係る固定資産税及び都市計画税について，令和2年2月から同年10月までの任意の3か月間の売上高が，前年の同期間に比し，30％以上50％未満減少している者についてはその1/2が，50％以上減少している者についてはその全額が，令和3年度分に限り減免されます。

この軽減措置は，令和3年1月31日までに，認定経営革新等支援機関等の認定を受けて各市町村に申告した者に適用されます。

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新型コロナウイルス感染症対策情報その３ is a post from: 北村税理士事務所

12月20日に政府税制調査会から令和2年度税制改正大綱が発表されました。

その中から，いつかは封じ込められると言われ続けてきた節税策のうち，今回の税制改正でついに規制されることになったものをご紹介します。

＜海外不動産から生じた赤字の損益通算規制＞

これまで，多額の給与所得がある個人が，海外不動産を購入してこれを賃貸し，作為的に赤字の不動産所得を生じさせて給与所得と相殺(損益通算)することで所得税及び住民税の軽減を図る節税策が横行していましたが，この方法が規制されることになりました。

新築信奉者が多い日本とは異なり，米国では築50年の中古住宅でも新築と遜色なく取引が行われ，賃貸需要もあります。

そこで，これを1億円で購入し，毎年の減価償却費を2,500万円として4年間賃貸しますと不動産所得としては当然赤字となり，この赤字と給与所得を相殺することで所得税及び住民税を軽減することが可能でした。

4年経過後に1億円で譲渡することで資金を回収すれば，譲渡所得に20％の分離課税がされたとしても，何もしないままの給与所得に対する総合課税よりは節税になったわけです。

これが規制されることになりました。

◇具体的な改正内容は次のとおりです。

「個人が，令和3年以後の各年において，国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合において，その年分の不動産所得の金額の計算上，国外不動産所得の損失の金額があるときは，その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は(略)生じなかったものとみなす。」

この場合における「国外中古建物」とは，個人が取得した国外にある建物で，不動産所得の金額の計算上その建物の減価償却費を計算する際の耐用年数をいわゆる「簡便法」により算定しているものをいいます。

よって，簡便法ではなく法定耐用年数で減価償却費を計算している場合には規制の対象外です。

また，規制対象は個人所有の場合だけで，法人所有については言及されていません。

令和2年以前に取得した海外不動産であっても，令和3年以後の所得税及び住民税の計算においては改正内容が適用されるようです。

＜居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度等の適正化＞

居住用の家賃収入は消費税非課税ですが，居住用建物を購入する場合は消費税課税です(土地は非課税)。

やり方を工夫すれば建物購入時に支払った消費税の還付を受けることも可能でしたが，これが規制されることになりました。

これまで，賃貸不動産を購入する場合において，その目的が資産形成であっても相続税対策であっても，賃貸不動産の購入時における消費税還付というのは一つのテーマであり，古くは自動販売機方式が流行り，最近では金地金方式が主流になっていましたが，いつの時代も課税当局と納税者のイタチごっこが繰り返されてきました。今回の改正では仕入税額控除そのものが認められないこととなり，根本的に規制されることになりました。

◇具体的な改正内容は次のとおりです。

「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産に該当するもの(以下「居住用賃貸建物」という。)の課税仕入れについては，仕入税額控除制度の適用を認めないこととする。ただし， 居住用賃貸建物のうち，住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分については，引き続き仕入税額控除制度の対象とする。」

上記の改正は令和2年10月1日以後に居住用賃貸建物の仕入れを行った場合について適用されます。

ただし，同年3月31日までに締結した契約に基づき同年10月1日以後に居住用賃貸建物の仕入れを行った場合には適用されません。

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令和２年度税制改正大綱 is a post from: 北村税理士事務所

消費税は，その事業年度における「売上げに係る消費税」から「仕入れに係る消費税」を控除し，その残額がプラスなら納税し，マイナスなら還付を受ける仕組みになっています。ただし，控除することができる「仕入れに係る消費税」には様々な制限があります。

不動産を購入する場合，土地は消費税非課税ですが建物は消費税課税なので，居住用賃貸不動産を購入しますと建物に係る多額の消費税を支払うことになります。

一方で，その事業年度に収受する家賃は建物対価よりも一般的には少額ですので，売上げに係る消費税から仕入れに係る消費税を単純に控除すると必ずマイナスになります。ただし，居住用賃貸不動産の場合，収受する家賃そのものが消費税非課税ですので，支払った仕入れに係る消費税を直接控除することはできず，仕入れに係る消費税に課税売上割合を乗ずることで，控除する消費税を制限しています。

式で表すと次のようになります。

Ａ 売上げに係る消費税

Ｂ 仕入れに係る消費税×課税売上割合

Ａ－Ｂがプラスなら納税，マイナスなら還付

課税売上割合とは，その事業年度における総売上に占める課税売上の割合のことですが，居住用賃貸不動産から収受する家賃は非課税売上ですので，その家賃だけしか収入が無い場合，課税売上割合は０となります。つまり，控除することができる消費税は０となり，消費税の還付を受けることはできません。

そこで，消費税還付を受けるべく様々なスキームがこれまで考案されてきて，その多くが税制改正で封じ込められてしまったものの，未だ活用されている方法が金地金スキームです。

金地金スキームは，金地金の売買を繰り返し，課税売上を作為的に作り上げることによって課税売上割合を大きくし，控除することができる仕入れに係る消費税を多くする方法です。

実際に実行する場合にはこれをベースに様々な調整が必要になりますが，やり過ぎて否認されるケースもあるので注意が必要です。

最近公表された否認事例の概要は以下の通りです。（平成31年（行コ）第90号，平成31年（行コ）第96号）

Ａは居住用賃貸不動産の購入に係る売買契約を締結した課税期間(引渡しはまだ受けていない)に建物に係る消費税を計上し，同課税期間に金地金の売買を行って作為的に課税売上割合を100％にして消費税の還付申告を行いました。税務署は建物に係る消費税を計上できるのは実際に引渡しを受けた翌課税期間であるとし，Ａの申告を否認しました。Ａが自己の申告の正当性を主張して国を訴えたものの，東京地裁及び東京高裁ともにＡの訴えを退けました。

Ａが正当性を主張した根拠は次の通達です。

消費税基本通達9-1-13「固定資産の譲渡の時期は，別に定めるものを除き，その引渡しがあった日とする。ただし，その固定資産が土地，建物その他これらに類する資産である場合において，事業者が当該固定資産の譲渡に関する契約の効力発生の日を資産の譲渡の時期としているときは，これを認める。」

この文章だけを読むとＡは間違っていないとも思われますが，この通達には，不動産については一般的にその引渡しの事実関係が外形上明らかでないことが多いので契約基準も認めることにしているという前提があります。決して自己の都合の良いように選択性を認めているわけではなく，原則は引渡基準であることに変わりはありません。常識で考えればわかることですし，奇をてらい過ぎるとこのように否認されるので注意が必要です。

参考：税務通信No.3575

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無理な消費税還付 is a post from: 北村税理士事務所

今回は適格請求書等保存方式(インボイス方式)の概要をご説明します（区分請求書等保存方式は前号参照）。

消費税は，預った消費税から支払った消費税を控除して，残りがあれば国に納付する(マイナスなら還付される)制度です。

従って，支払った消費税の控除が認められないと納税額が多くなる(又は還付額が少なくなる)のですが，この支払った消費税を控除する要件を厳しくしようというのが適格請求書等保存方式です。

消費税を計算する際に，支払った消費税を控除することを仕入税額控除といいますが，適格請求書等保存方式の下では，原則として，仕入税額控除をするためには適格請求書の保存が要件となります。

適格請求書とは，「売手が，買手に対し正確な適用税率や消費税額等を伝えるための手段」としての書類で，一定の事項が記載された請求書や納品書その他これらに類する書類をいいます。

適格請求書を交付できるのは「適格請求書発行事業者」に限られ，適格請求書発行事業者となるためには，所轄の税務署長に「適格請求書発行事業者の登録申請書」(以下「登録申請書」)を提出し，登録を受ける必要があります。

税務署長は，登録申請書の提出があった場合には，氏名又は名称及び登録番号等を適格請求書発行事業者登録簿に登載し，登録を行います。また，相手方から交付を受けた請求書等が適格請求書に該当することを客観的に確認できるよう，適格請求書発行事業者登録簿に登載された事項については，インターネットを通じて公表されます。

登録申請書は平成33年10月1日から提出可能で，適格請求書等保存方式が導入される平成35年10月1日から登録を受けるためには，原則として平成35年3月31日までに登録申請書を提出する必要があります。

適格請求書発行事業者には，国内において課税取引を行った場合に，相手方(課税事業者に限る)から適格請求書の交付を求められたときは適格請求書の交付義務が課されています。

また，適格請求書の保存が仕入税額控除の要件となりますので，不正を防ぐためにも適格請求書発行事業者においても，発行した適格請求書の写しの保存が義務付けられています。

尚，課税事業者でなければ適格請求書発行事業者の登録を受けることができないことになっているのですが，実はこれが小規模事業者にとっては大きな問題です。

繰り返しになりますが消費税は預かった消費税から支払った消費税を控除して残りがあれば納付する(マイナスは還付される)制度ですが，平成35年10月1日以降は仕入税額控除をするためには適格請求書の保存が義務付けられるわけですので，当然，多くの事業者は適格請求書を発行できない免税事業者(そのほとんどが小規模事業者)との取引は避けるようになることが予想されます。

そうすると免税事業者は，取引が減っても免税事業者のままでいるか，或いは課税事業者を選択して適格請求書発行事業者となり自らも消費税を納税する立場になるかの判断を迫られることとなり，いずれにしても現況との比較においては不利になるわけです。

一応，経過措置として，免税事業者が発行する請求書であっても平成35年10月から3年間は80％，平成38年10月から3年間は50％の仕入税額控除が可能とされていますが，適格請求書等保存方式導入が小規模事業者の経営へもたらす影響は大きいと言えます。

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