居住用財産を譲渡し譲渡益が生じた場合には，次の３つの課税の特例制度が用意されています。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

・特定の居住用財産の買換え

 

＜3,000万円特別控除の概要＞

居住用財産を譲渡した場合には所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができます。

主な適用要件は次のとおりです。

(1) 自己が居住している家屋及びその家屋とともにその敷地や借地権を譲渡すること。住まなくなった家屋や敷地等の場合には，住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

(2) 譲渡した年の前年，前々年にこの特例又は居住用財産の譲渡損失について損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 譲渡した年，前年，前々年に居住用財産の買換えや交換の特例の適用を受けていないこと。

(4) 譲渡先が親子や夫婦など特別な関係者でないこと。

 

＜軽減税率の概要＞

居住用財産を譲渡し一定の要件に該当する場合には，通常所得税15％住民税5％の税率が，長期譲渡所得6,000万円以下の部分が所得税10％住民税4％に軽減されます(6,000万円超の部分は通常どおり)。※別途復興税有

主な適用要件は次のとおりです。

(1) 3,000万円特別控除の(1)と同様

(2) 譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えていること。

(3) 譲渡した年の前年，前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

(4) 譲渡した家屋や敷地について居住用財産の買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし，3,000万円控除との併用は可能です。

(5) 譲渡先が親子や夫婦など特別な関係者でないこと。

 

＜買換えの特例の概要＞

特定の居住用財産を令和3年12月31日までに譲渡し，別の居住用財産に買い換えた場合において，一定の要件に該当する場合には，その譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。

主な適用要件は次のとおりです。

(1) 3,000万円特別控除の(1)と同様

(2) 譲渡した年，前年，前々年に3,000万円特別控除，軽減税率，居住用財産の譲渡損失について損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 譲渡代金が1億円以下であること。

(4) 居住期間が10年以上で，かつ，譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

(5) 買換える建物の床面積が50㎡以上で土地の地積が500㎡以下であること。

(6) 買換える建物が中古住宅である場合には25年以内に建築されたものであること，又は一定の耐震基準を満たすものであること。

(7) 譲渡先が親子や夫婦など特別な関係者でないこと。

 

＜居住用財産の範囲＞

上記特例制度の適用がある居住用財産とは，所有者が生活の拠点としている家屋をいい，これに該当するかどうかは，その者及び配偶者等の日常生活の状況，その家屋への入居目的，その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定します。

 

上記特例制度の適用を受けるためだけの目的で入居した家屋，自己の居住用家屋の新築・改築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋や，主として趣味娯楽又は保養の目的で有する家屋（別荘等）は居住用財産に該当しません。

 

過去の裁判例においては，電気ガス水道の使用実績や郵便物の配達状況，電話架設の有無等も居住用財産に該当するか否かの判断材料となっていますので，単に住民票があるからといって必ずしも居住用財産に該当するとは限らないことに留意が必要です。

 

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