・土地付きで購入した建物の取得価額

　非減価償却資産であると土地と減価償却資産である建物を一括で購入した場合には，購入した時における時価により合理的に按分する必要がありますが，売買契約書に消費税率の記載がある場合には，原則としてそれを基に按分することが合理的であると考えられます（土地の譲渡は消費税非課税であるため）。

　売買契約書に消費税率の記載がない場合は，実務的には固定資産税評価額を基に按分するケースが多いです。

・固定資産税の精算金

　固定資産税の納税義務者はその年の１月１日時点における所有者です。不動産売買の取引慣行として引渡し後の固定資産税を買主が負担することがありますが，この精算金は租税ではなく売買金額の一部として取扱われます。よって，固定資産税の精算金は土地及び建物のそれぞれの取得費又は取得価額に算入します。

・仲介手数料

　購入した資産の取得価額には，購入対価以外にも引取運賃，荷役費，運送保険料，購入手数料，関税，その他当該資産の購入のために要した費用を含むことになっています。よって，仲介手数料は合理的に按分して土地及び建物の取得費又は取得価額にそれぞれ含めます。実務的には土地及び建物の購入価額の比で按分します。

・登録免許税，登記費用及び不動産取得税

　登録免許税等の租税は取得価額に算入しなければならないという考え方もありますが，これらの租税は資産の取得後に納付するものであることや，それが減価償却資産である場合には償却期間を通じていずれ費用化され，土地である場合には利用している限り費用化されないこと等を考慮し，これらの費用はその支出時に必要経費に算入することが認められています。

・立退料

　土地や建物等の取得の際に，その土地や建物を使用していた者に支払う立退料は，その土地や建物の取得費又は取得価額に算入します。

・土地と共に取得した建物等の取壊し費用

　建物等が存する土地を取得し，取得後１年以内にその建物等の取壊しに着手するなど，当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかである場合には，その建物等の取得費用及び取壊し費用は，その土地の取得費に算入します。

・土地の防壁や石垣積み等の費用

　埋立て，土盛り，地ならし，切土，防壁工事その他土地の造成又は改良に要した費用は，その土地の取得費に算入しますが，その規模，構造等から判断し，土地と区分して構築物の取得価額とすることもできます。

・契約解除に伴い支出する違約金

　既に締結されている不動産購入契約を解除して他の物件を取得することとした場合に支出する違約金は，必要経費に算入されたものを除き，その取得した不動産の取得費又は取得価額に算入します。

・業務開始前の借入金の利子

　新たに不動産賃貸業を開始しようとする者が借入により不動産を購入した場合に支払う借入金利子のうち，その業務の開始までの期間に対応するものは，その不動産の取得費又は取得価額に算入します。

・地鎮祭や上棟式の費用

　建物の着工前や建設中に行う地鎮祭や上棟式等の儀式に係る費用は，その建物の取得価額に算入します。

・落成式の費用

　落成式の費用等の減価償却資産の取得後に生ずる付随費用は，建物の取得価額に算入せずに必要経費に算入することができます。

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賃貸不動産の取得に係る各種費用の税務上の取扱い is a post from: 北村税理士事務所

そのうち，個人所得税や中小企業の法人税実務に影響しそうな箇所をピックアップしてご紹介します。

＜個人所得課税＞

・基礎控除について，合計所得金額が2,350万円以下である個人の控除額を4万円引き上げる。

・基礎控除の特例として，令和8年分及び令和9年分について合計所得金額489万円以下である場合の基礎控除の加算額を42万円（合計所得金額489万円超655万円以下は5万円）とする。

・給与所得控除について，65万円の最低保障額を69万円に引き上げる。

・給与所得控除の最低保証額の特例として，令和8年及び令和9年の給与所得控除の最低保証額を5万円引き上げる特例を創設する。

※上記基礎控除及び給与所得控除の改正により，時限的ではありますが，いわゆる年収の壁は178万円まで引き上げられます(令和6年までは103万円)。

 ・同一生計配偶者及び扶養親族の合計所得金額要件を62万円以下（現行58万円以下）に引き上げる。

・自家用車で通勤する者が受ける通勤手当について，通勤距離片道65km以上の者の1月当たりの非課税限度額を引き上げる。

・使用者からの食事の支給により受ける経済的利益について，非課税とされる使用者の負担額の上限を月額7,500円(現行3,500円)に引き上げる。

・使用者が深夜勤務に伴う夜食の現物支給に代えて支給する金銭について，非課税とされる1回の支給額を650円以下(現行300円以下)に引き上げる。

＜資産課税＞

・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置については，令和8年3月末で終了することとする。

・被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については，課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については，課税上の弊害がない限り，被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。

＜法人課税＞

・特定生産性向上設備等投資促進税制を創設する。

青色申告法人が生産等設備を構成する一定の資産で35億円以上(中小企業者等は5億円以上)を取得した場合で経産大臣の確認を受けた場合には，即時償却又は取得価額の7％の税額控除との選択適用を認める。

・賃上げ促進税制について，全法人(大法人)向け措置を令和8年3月末で，中堅企業向け措置を令和9年3月末で廃止する。

・中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例について，取得価額要件を40万円未満(現行30万円未満)に引き上げる。

＜消費税＞

・いわゆる2割特例について，個人事業主に限り令和9年及び令和10年に含まれる各課税期間は消費税の納税額を3割とすることができる。

・免税事業者からの仕入れに係る経過措置(いわゆる8割控除)について，令和8年10月以後3年は5割控除だったところ，令和8年10月以後2年は7割控除，その後2年は5割控除，その後1年は3割控除とする。

＜その他＞

・固定資産税について，家屋に係る免税点を30万円(現行20万円)に，償却資産に係る免税点を180万円(現行150万円)にそれぞれ引き上げる。

・復興特別所得税の税率を1％引き下げて1.1％とし，課税期間を10年延長して令和29年までとする。

・防衛特別所得税を創設する。税率は1％とし，課税期間は令和9年以後「当分の間」とする。

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令和８年度税制改正大綱 is a post from: 北村税理士事務所

しかしながら，当該経済的利益の測定（評価）は極めて困難であり，かつ，少額であることも多いため，全ての経済的利益に対して厳格に課税を行おうとすると，税務執行上，弊害が生じる可能性も否定できません。

その為，所得税基本通達（所基通）において，課税しない経済的利益がいくつか規定されています。

そのうちの一つである所基通36-29の2は，

「使用者が自己の業務遂行上の必要に基づき，役員又は使用人に当該役員又は使用人としての職務に直接必要な技術若しくは知識を習得させ，又は免許若しくは資格を取得させるための研修会，講習会等の出席費用又は大学等における聴講費用に充てるものとして支給する金品については，これらの費用として適正なものに限り，課税しなくて差し支えない。」

と規定しています。

これは，使用者がこうした費用を負担するのは，もともと使用者が使用人等にその職務遂行に必要な技術，知識等を習得させることを通じてその者の職務内容の質的向上を図るためのものであって，それによりその使用人等が知識，資格等を修得したとしても，それは，使用者等が使用人のためにその職務を遂行する過程においておのずから修得する技術，知識又はいわゆる社内研修により修得する技術，知識等と本質的に異ならないと考えられるためであり，支給する金品がその使途，金額等からみて適正なものである場合には，給与等として課税しなくて差し支えないという趣旨です。

一方，福利厚生の一環として使用者が使用人の自己啓発のため通信教育のメニューを提供し，使用人が受講した通信教育費用を負担するといった場合には，職務に直接必要なものでなければ給与として課税されます。

次に，使用者が使用人に対して学資に充てるための費用（学資金）を支給する場合がありますが，この学資金が通常の給与に加算して支給されるものである場合には非課税となりますが，本来支給すべき給与の額を減額した上で，それに相当する額を学資金として支給する場合には給与として課税されます。

ただし，学資金のうち，役員や役員と特別の関係がある者に対して支給されるもの，個人事業主の親族に対して支給されるものなどは除かれます。

なお，ここでいう学資金とは，一般に，学術又は技芸を習得するための資金として父兄その他の者から受けるもので，その目的に使用されるものをいい，金品として給付される場合だけでなく，金銭を貸与し，その後に一定の条件によりその返済を免除した場合の経済的利益も含むものとされています。

ところで，使用者が使用人に技術習得費用を支給する場合と似たような事案として，個人事業主本人が資格取得費用を支出した場合に，当該資格取得費用が必要経費に該当するか否かという問題があります。

前者では「職務に直接必要である」ことが主要な要件の一つでありますが，それは個人事業主の必要経費性においても同様であると考えられます。

例えば，整骨院を営む個人事業主が，柔道整復師養成の専門学校の授業料を必要経費に算入して確定申告したところ，当該授業料は既に営んでいる業務に直接必要とはいえないという理由で否認されました。

また，歯科医師が学位を取得するために大学院の博士課程に通った入学金や授業料は，業務に間接的に有効・有益であっても，主たる目的が新しい地位，職業の取得とされる場合には，必要経費とは認められないとされた事例もあります。

損金性又は必要経費性の要件である「職務に直接必要であること」とは，表現が抽象的であり判断が難しい場合もありますが，厳格に捉えた方が税務リスクを回避できるように思います。

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従業員等に対して支給した技術習得費用等の取扱い is a post from: 北村税理士事務所

３０日前に予告をしない場合には，３０日分以上の平均賃金を支払わなくてはならず，これを解雇予告手当といいます。

ところで，所得税法における退職手当等とは，「本来退職しなかったとしたならば支払われなかったもので，退職したことに基因して一時に支払われることとなった給与」をいうのですが，解雇予告手当は，解雇すなわち退職を原因として一時に支払われるものですので，給与所得ではなく退職所得に該当します。

また，使用者の解雇という処置に対し，労働者はしばしば解雇無効を主張して，従業員としての地位の確認や未払給与及び慰謝料などの支払いを求めて訴訟を提起しますが，その解決手段として支払われる紛争解決金の課税関係については，和解調書等の具体的な内容により判断されます。

すなわち，和解等により支払われる金員のうち，「退職に伴って支給する」旨の記載があるものについては「退職所得」と判断されますし，「和解時点まで従業員としての地位を有し，会社は給与等を支払い，労働者は和解時点で退職する」旨の記載があれば，未払給与に該当する部分は「給与所得」と判断されます。

あるいは，各種ハラスメント等により，「心身に加えられた損害に起因して支払われる慰謝料その他損害賠償金」や「相当の見舞金」に該当するものは，非課税となります。

ただし，見舞金のうち「相当の見舞金」を超える部分の金額は，一時的に受けるものについては「一時所得」に該当し，経常的に受けるものについては「雑所得」に該当します。

この場合において，いずれの所得に該当するかは，和解調書等の記載内容の文言のみならず，そこに至る過程である訴状，答弁書，準備書面といった裁判資料の内容を基に，紛争解決金が確定するまでの全ての諸事実を総合勘案した上で，実態に沿った判断がなされることに留意する必要があります。

次に，使用者側の源泉徴収義務についてですが，給与所得又は退職所得に該当する紛争解決金については，通常のこれらの所得と同様に，所得税等を源泉徴収する必要があります。

退職所得の場合には，退職者から「退職所得の受給に関する申告書 兼 退職所得申告書」（以下，単に「退職所得の受給に関する申告書）の提出を受けている場合と受けていない場合とで取扱いが異なります。

「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けている場合には，原則として，退職手当等から退職者の勤続年数に応じた退職所得控除額を控除し，その残額に1/2を乗じて課税退職所得金額を算出し，その課税退職所得金額に応じた所得税を源泉徴収することになります。
この場合，退職者本人の退職金に関する課税関係は源泉徴収だけで終了し，確定申告する必要はありません。

一方，「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けていない場合には，退職手当等の支給額に20.42％の税率を乗じた所得税（復興特別所得税を含む）を源泉徴収します。

この場合，退職者は高い税率で所得税を源泉徴収されているので，その者の他の所得の状況にもよりますが，一般的には確定申告をすることにより所得税の還付を受けることができます。

住民税についても特別徴収（住民税の場合は源泉徴収ではなく特別徴収といいます）が必要ですが，その方法は，原則として，上記所得税の場合における「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けている場合と同様です。

税率は市民税6％，県民税4％です。

ただし，住民税の場合には，「退職所得の受給に関する申告書」の提出を受けていない場合であっても，当該申告書の提出を受けている場合と同様の計算方法となります。

特別徴収した住民税の納付先は，退職金の支払われる日（通常は退職年月日）が属する年の1月1日において退職者が居住していた市区町村です。

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解雇した従業員に対する紛争解決金の課税関係 is a post from: 北村税理士事務所

１．法人に対する貸付け（原則的取扱い）

　法人税法では「有償又は無償による資産の譲渡又は役務の提供，無償による資産の譲受けその他の取引で資本等取引以外のもの」は全て益金の額に算入すると定めていますので，原則として，無利息又は低利貸付により受けた利益については益金として法人税が課税され，無利息又は低利貸付をした側は寄付金と認定され，その損金計上が制限されます。

　ゆえに合理的な利率を設定する必要があります。

　この場合において，何をもって合理的な利率とするかは難しいところですが，一般的に，貸付けを行う法人における借入金の平均調達金利による貸付けは合理的な利率であると判断されます。

２．法人に対する貸付け（子会社等を再建する場合）

　法人が子会社等に対して無利息又は低利貸付をした場合であっても，その無利息貸付等が，例えば業績不振の子会社等の倒産を防止するためにやむを得ず行われるもので合理的な再建計画に基づくものである等その無利息貸付等をしたことについて相当な理由があると認められるときは，その無利息貸付等により供与する経済的利益の額は，寄附金の額に算入されません。

３．法人に対する貸付け（災害等の場合）

　法人が災害を受けた取引先に対して無利息又は低利貸付をした場合において，当該貸付けが取引先の復旧を支援することを目的として災害発生後相当の期間内に行われたものであるときは，当該貸付けは正常な取引条件に従って行われたものとされ，その無利息貸付等により供与する経済的利益の額は寄附金の額に算入されません。

４．役員又は使用人に対する貸付け

　原則として，法人に対する貸付けの場合と同様に，役員又は使用人に対して無利息又は低利貸付を行った場合には，その貸付けにより役員又は使用人が受けた経済的利益の額が役員報酬(もしくは役員賞与)又は給与として所得税が課税されます。

　ただし，次に掲げる経済的利益については課税されません。

(1) 災害，疾病等により臨時的に多額な生活資金を要することとなった役員又は使用人に対し，その資金に充てるために貸し付けた金額につき，その返済に要する期間として合理的と認められる期間内に受ける経済的利益

(2) 役員又は使用人に貸し付けた金額につき，使用者における借入金の平均調達金利など合理的と認められる貸付利率を定め，これにより利息を徴している場合に生じる経済的利益

(3) (1)及び(2)の貸付金以外の貸付金につき受ける経済的利益で，その年（使用者が事業年度を有する法人である場合には，その法人の事業年度）における利益の合計額が5,000円以下のもの

　なお，無利息又は低利貸付を行った場合における経済的利益の額は，法人が収受すべき利息と実際に収受した利息との差額になりますが，法人が収受すべき利息の計算については，当該金銭が法人において他から借り入れて貸し付けたものであることが明らかな場合には当該借入金の利率により計算し，その他の場合には貸付けを行った日の属する年の租税特別措置法第93条第2項《利子税の割合の特例》に規定する利子税特例基準割合による利率により計算します。

　ちなみに，令和4年～令和7年における利子税特例基準割合は0.9％です。

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法人が貸付けを行った場合の税務上の取扱い is a post from: 北村税理士事務所

令和7年度の税制改正法案が，「基礎控除の特例」の創設を盛り込んだ与党の修正案を反映し，衆議院で可決されました。

税制改正法案が国会審議により修正されるのは異例で，29年ぶりだそうです。

改正内容は後述しますが，まずは，現在の所得税の課税最低限である103万円の壁を確認します。

サラリーマンやパート・アルバイトなどの給与所得者が収受する給与収入については，収受した金額にいきなり所得税の税率を乗ずるわけではなく，まずは，その収入金額に応じた給与所得控除額を控除します。

この給与所得控除額の最低金額が55万円です。

給与収入－給与所得控除額(最低55万円)＝給与所得

次に，かつては全納税者に適用があった所得控除の一つである基礎控除の最高金額が48万円です。

現在は所得金額に応じて最高48万円から最低ゼロ円までとなっています。

よって，給与所得者の場合は上記55万円と48万円を合計した103万円までは所得税が課税されないので，この課税最低限が103万円の壁といわれています。

給与所得－所得控除＝課税所得金額(Ａ)

Ａ＝ゼロが課税最低限である103万円の壁

今回の基礎控除の特例は，与党改正案の公表資料によれば，「低所得者層の税負担に対して配慮する観点や，物価上昇に賃金上昇が追いついていない状況を踏まえ，中所得者層を含めて税負担を軽減する観点から，所得税の基礎控除の特例を創設」するとのことで，改正後の基礎控除額は，それぞれの合計所得金額に応じ次のとおりとなる予定です。

①合計所得金額132万円以下

現行48万円＋改正47万円＝基礎控除額95万円

②合計所得金額132万円超336万円以下

現行48万円＋改正40万円＝基礎控除額88万円

③合計所得金額336万円超489万円以下

現行48万円＋改正20万円＝基礎控除額68万円

④合計所得金額489万円超655万円以下

現行48万円＋改正15万円＝基礎控除額63万円

⑤合計所得金額655万円超2,350万円以下

現行48万円のまま

⑥合計所得金額2,350万円超

現行48万円からゼロ円のまま

この改正により，これまで103万円だった課税最低限は，給与所得控除額65万円(※)＋基礎控除額95万円＝160万円になるとのことです。

(※)給与所得控除額も今回の改正により最低55万円から65万円に引き上げられます（しかしながら，これはもともと令和元年まで最低65万円だった給与所得控除額を令和2年から55万円に引き下げた経緯がありますので，それを元に戻すだけのことです）。

ただし，この改正案「基礎控除の特例」は，①については恒久的措置ですが，②～④については，令和7年分及び令和8年分のみの時限的な措置となっています。

なお，与党改正案の公表資料によれば，この改正により全納税者の8割強の税負担が軽減されるそうで，単身世帯の場合で概ね2万円から3.3万円の減税となり，夫婦共働き世帯の場合で4万円から4.7万円(夫婦合算)の減税になると試算されています。

また，今回の改正案には附則として「政府は，我が国の経済社会の構造変化を踏まえ，各種所得の課税の在り方及び人的控除をはじめとする各種控除の在り方の見直しを含む所得税の抜本的な改革について検討を加え，その結果に基づき，必要な法制上の措置を講ずるものとする。」「前項の検討に当たっては，(中略)物価の上昇等を踏まえて基礎控除等の額を適時に引き上げるという基本的方向性により，具体的な方策を検討するものとする」と追記したことも注目されています。

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基礎控除の特例 is a post from: 北村税理士事務所

算式：医療費の額－保険金等で補填される金額－総所得金額等の5/100(※)＝医療費控除額

※総所得金額等×5/100＞10万円の場合は10万円

医療費の額とはその年中に現実に支払った医療費をいいますから，未払となっている医療費は現実に支払われるまでは医療費控除の対象とはなりません。

クレジットカード払いの医療費は，窓口で支払った日で判断します(引き落としの日ではありません)。

「保険金等で補填される金額」とは，生命保険契約等で支給される入院費給付金，健康保険等で支給される高額療養費・家族療養費・出産育児一時金等です。

なお，保険金等で補填される金額は，その給付の目的となった医療費の金額を限度として差し引きますので，引ききれない金額が生じた場合であっても他の医療費から差し引く必要はありません。

医療費控除の対象となる医療費の主なものは，次に掲げるもののうち，その病状等に応じて一般的に支出される水準を著しく超えない部分の金額です。

(1) 医師又は歯科医師による診療費又は治療費

受診するための通院費，訪問診療のための送迎費，入院若しくは入所の対価として支払う部屋代，食事代，医療用器具等の購入，賃借若しくは使用のための費用で，通常必要なものを含みます。

自己の都合で希望する特別室等の差額ベッド代は医療費に含まれません。

タクシー代は，一般的にはタクシーを利用しなければ通院できない事情等がある場合に限られます。

人間ドック，健康診断及び美容整形手術の費用は医療費に含まれません。

ただし，人間ドック等により重大な疾病が発見され，当該診断に引き続きその疾病の治療をした場合は，当該人間ドック等の費用も医療費に含まれます。

レーシック手術の費用は保険診療の対象外であっても医療費に含まれます。

(2) 治療又は療養に必要な医薬品の購入費用

疾病の予防又は健康の増進のために供される医薬品の購入費用は医療費に含まれません。

インフルエンザの予防接種費用は医療費に含まれませんが，Ｂ型肝炎ワクチンの接種費用は医療費に含まれます。

通常のメガネの購入費用，高齢者が使用する補聴器の購入費用も，一般的には医療費に含まれません。

成人用おむつの購入費用は，治療を行っている医師が発行した「おむつ使用証明書」がある場合に限り医療費に含まれます。

(3) あん摩マッサージ指圧師，はり師，きゅう師又は柔道整復師による治療を受けるための施術費

医師やマッサージ指圧師等の資格のないカイロプラクティックによる治療代やメディカルアロマセラピー等の施術代は医療費に含まれません。

リウマチ治療のためであっても単なる湯治費用は医療費に含まれません。

ただし，医師の指示でいわゆるクアハウスで温泉療法を行った場合で「温泉療養証明書」がある場合に限り医療費に含まれます。

(4) 保健師，看護師又は准看護師による療養上の世話を受けるための費用

「療養上の世話」には，保健師，看護師又は准看護師以外の者で療養上の世話を受けるために特に依頼したものから受ける療養上の世話も含まれます。

(5) 助産師による分べんの介助料

「助産師による分べんの介助」には，助産師が行う保健師助産師看護師法第3条《助産師》に規定する妊婦，じょく婦又は新生児の保健指導も含まれます。

出産に伴う費用のうち，妊婦の定期健診費用，不妊症治療費，人工授精費用及び体外受精費用等も医療費に含まれます。

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医療費控除について is a post from: 北村税理士事務所

広告等のため，土地，家屋の屋上又は側面，塀等を使用させる場合の所得も不動産所得に該当します。

下宿等のように食事を供する場合の所得は，事業所得又は雑所得となります。

ところで，長く不動産賃貸業を営んでいる場合には賃貸用建物を建て替えることもありますが，その場合に発生する各種費用の所得税法上における取扱いは，それぞれ次のとおりです。

(1) 立退料

従前から不動産賃貸業の用に供している建物の賃借人を立退かせるために支払う立退料は，その支払いが確定した年分の不動産所得の必要経費に算入します。これは当該建物を引き続き使用する場合であっても，取壊して建替える場合であっても同様です。

ただし，当該建物の譲渡に際して支出するもの又は当該建物を取壊してその敷地となっていた土地等を譲渡するために支出するものは，譲渡所得の金額の計算上，譲渡費用として控除されるため，不動産所得の必要経費に算入することはできません。

なお，土地や建物の取得に際して，それらの賃借人に支払う立退料その他その賃借人を立退かせるために要した費用は，その土地や建物の取得費又は取得価額に算入されます。

(2) 取壊費用

従前から不動産賃貸業の用に供している建物を取壊すための費用は，その取壊しが完了した年分の不動産所得の必要経費に算入します。

なお，建物及びその敷地を取得した場合において，その取得後おおむね１年以内に当該建物の取壊しに着手するなど，当初から当該建物を取壊して土地を利用することが明らかであると認められる場合には，その取壊費用は土地の取得費に算入されます。

(3) 資産損失

従前から不動産賃貸業の用に供している建物について，取壊し，除却，滅失その他の事由により損失が生じたときは，その不動産賃貸業が事業的規模であるか業務的規模であるかにつき，その損失の金額（損失発生直前の帳簿価額等）の取扱いは，それぞれ次のとおりです。

① 不動産賃貸業が事業的規模の場合

その損失の金額（保険金，損害賠償金等によって補填される部分の金額及び資産の譲渡により又はこれに関連して生じたものを除く）は，その損失が生じた日の属する年分の不動産所得の必要経費に算入します。

② 不動産賃貸業が業務的規模の場合

その損失の金額（同上）は，その損失が生じた日の属する年分の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入します。

事業的規模と業務的規模の取扱いの違いは，事業的規模の場合は損失の金額を必要経費に算入することで所得がマイナスとなることがありますが，業務的規模の場合は「所得の金額を限度として」必要経費に算入するため，所得がマイナスとなることはありません。

この違いは，その後の他の所得との損益通算に影響します。

なお，事業的規模であるか業務的規模であるかは，その不動産賃貸業の規模が社会通念上事業と称するに至る程度か否かで判断しますが，次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況，貸付資産の管理の状況等からみて，これらの場合に準ずる事情があると認められる場合には，特に反証がない限り，事業的規模として取扱われます（いわゆる5棟10室基準）。

①貸間，アパート等については，貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

②独立家屋の貸付けについては，おおむね5棟以上であること。

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賃貸用建物を建て替える場合の所得税の取扱い is a post from: 北村税理士事務所

当該買換え特例のうち最も活用されるのは「三号」買換えですが，その主な適用要件は次のとおりです。

譲渡資産及び買換資産の組合せ

［譲渡資産］

国内にある土地等，建物又は構築物で，譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの

［買換資産］

国内にある土地等（特定施設の敷地の用に供されるものでその面積が300㎡以上のものに限る），建物又は構築物

※特定施設とは，事務所，工場，作業場，研究所，営業所，店舗，倉庫，住宅その他これらに類する施設（福利厚生施設を除く）をいいます。

当該買換え特例の適用を受けることができる譲渡資産及び買換資産は，事業又は事業に準ずるものの用に供されているものに限られますが，「事業に準ずるもの」とは，事業と称するに至らない程度の不動産又は船舶の貸付けその他これに類する行為で，相当の対価を得て継続的に行われるものをいいます。

買換資産として土地等を取得した場合には，その土地等の面積が譲渡資産の土地等の面積の5倍を超えるときは，その5倍を超える部分の面積に対応する部分は買換資産に該当しません。

原則として，譲渡資産を譲渡した日の属する年の12月31日までに買換資産を取得する必要がありますが，前年中の取得（先行取得）又は翌年中の取得（翌年取得）の場合の特例規定があります。

先行取得した資産を買換資産として当該買換え特例の適用を受けようする場合には，その先行取得した資産を取得した年の翌年3月15日までに，「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。

また，譲渡資産を譲渡した年の翌年中に買換資産を取得する予定の場合には，譲渡した年の確定申告書を提出する際に，取得する予定の買換資産についての取得予定年月日，取得価額の見積額及び買換資産が買換え特例の組合せのいずれに該当するかの別，その他の明細を記載した「買換（代替）資産の明細書」を添付する必要があります。

なお，工場等の敷地の造成や工場等の建設等に要する期間が通常1年を超えると認められる場合等一定の場合には，納税地の所轄税務署長の承認を得ることができれば，譲渡した年の前々年から譲渡した年の翌年以後2年の間に買換資産を取得すれば当該買換え特例の適用を受けることができます。

令和6年4月1日以後に譲渡資産を譲渡し，同日以後に買換資産を取得した場合で，当該買換え特例の適用を受ける場合には，譲渡資産の譲渡の日（同日より前に買換資産の取得をした場合にはその取得の日）を含む三月期間※の末日の翌日から2か月以内に，当該買換え特例の適用を受けたい旨を記載した「特定の事業用資産の買換えの特例の適用に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。

※三月期間とは，1月1日～3月31日，4月1日～6月30日，7月1日～9月30日，10月1日～12月31日の各期間をいいます。

課税の繰延べ割合は原則として80％ですが，「三号」買換えの場合における譲渡資産及び買換資産の組合せによって，90％，75％，70％及び60％と様々です。

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特定の事業用資産の買換えの特例 is a post from: 北村税理士事務所

そして，翌年の確定申告において，確定申告書で計算した税額から予定納税額を差し引くことで，税額の過不足分を精算することになります。

予定納税の対象となる者は，前年分の所得金額や税額などを基準にして計算した「予定納税基準額」が15万円以上となる者です。

予定納税基準額は，原則として，前年分の申告納税額がそのまま予定納税基準額となりますが，前年分の所得金額のうちに本年は生じないと考えられる臨時的な所得（譲渡所得，一時所得，雑所得及び臨時所得）がある場合にはそれらを除外して計算し，また，源泉徴収税額も除外して計算します。

予定納税基準額＝調整後所得税額－源泉徴収税額

予定納税額は，原則として，予定納税基準額の3分の1の金額を，第1期（7月1日～7月31日※）及び第2期（11月1日～11月30日）の計2回（特別農業所得者の場合は予定納税基準額の2分の1を第2期に1回）納付することとなります。

※令和6年は定額減税実施の関係で第1期の納期限が9月30日とされています。

予定納税額は税務署長が計算し，その年の6月15日までに書面で通知することになっていますので，納税者は申告等を要しないのですが，その年6月30日又は10月31日の現況で，次の(1)～(4)に該当し，その年の所得税額が前年の所得税額を下回ると見込まれる場合には，第1期及び第2期については7月15日※までに，第2期については11月15日までに，予定納税額の減額承認の申請を行うことができます。※令和6年は定額減税実施の関係で7月31日までとされています。

(1) 廃業や休業，失業をした場合

(2) 業況不振などのため，本年分の所得が前年分の所得よりも明らかに少なくなると見込まれる場合

(3) 災害や盗難，横領により事業用資産や山林に損害を受けた場合

(4) 次の①から⑤のように，本年分の所得控除額や税額控除額が前年分と比較して増加する場合

① 災害や盗難，横領により住宅や家財に損害を受けたなどのために雑損控除を受けられる場合

② 多額の医療費を支出したため医療費控除を新たに受けられる場合や前年分よりも医療費控除額が増加する場合

③ 配偶者控除，配偶者特別控除，扶養控除，障害者控除，寡婦控除，ひとり親控除を新たに受けられる場合や，これらの控除の対象となる人が増加した場合

④ 社会保険料控除や小規模企業共済等掛金控除，生命保険料控除，地震保険料控除の控除額が増加する場合や，一定の寄附金を支出したため寄附金控除を受けられる場合

⑤ （特定増改築等）住宅借入金等特別控除や政党等寄附金特別控除，認定NPO法人等寄附金特別控除，公益社団法人等寄附金特別控除，住宅耐震改修特別控除、住宅特定改修特別税額控除、認定住宅等新築等特別税額控除などを新たに受けられる場合や、これらの控除額が増加する場合

なお，予定納税は，その年の所得税額が確定する前に納税する前払いではありますが，定められた納期限までに納税しないと延滞税が課されます。予定納税額を納期限までに納付せず，確定申告時期にまとめて納税しても延滞税は免除されませんので注意が必要です。

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