既に賃貸不動産を所有して家賃収入がある個人は、賃貸事業を法人化することで所得税及び相続税を節税することができます。いわゆる法人化と呼ばれるこの手法は、急激に相続税を減額させることはできませんが、長期的視野を持って実行するうえでは有効な相続税対策です。

 

賃貸事業の法人化による相続税対策の手順と概要

まずは法人を設立します。被相続人の財産としないため株主（出資者）は相続人から選びます。妻や子等の相続人を代表取締役及び取締役に就任させます。

 

個人が所有している賃貸不動産のうち建物のみを法人へ譲渡します。土地は都心部では高額になるので譲渡しません。建物の譲渡価額は個人の過去の申告の帳簿価額とします。簿価での売買とすることで譲渡損益は発生させません。法人に買取資金がありませんので長期分割払いとします。利息は支払いません。

 

 

 

 

建物譲渡により個人所有の土地上に法人所有の建物が存することになりますので借地権が発生しますが、「土地の無償返還に関する届出書」を課税当局に提出することにより、この問題を解決します。法人から個人へ支払う地代は固定資産税相当額の2.5倍程度で設定します。あまり安すぎますと通常の賃貸借とみなされないので要注意です。

 

建物譲渡後は家賃収入を法人で受け取ることになります。そして法人ですから役員に給与を支払いますが、その原資は当然家賃収入です。一旦、家賃を法人で受取り、それを給与として個人に支払うという構図です。こうすることで個人が受け取っていた家賃を妻や子供に分配することが可能になります。個人の現預金が増加するのを防ぎ、複数の相続人に生前贈与するのと同様の効果です。

しかも、所得税は超過累進税率といって所得が多くなるほど税率が高くなりますが、複数で給与をもらうことにより分割して課税されますので税率を低く抑えることができます。また、給与所得控除が適用できますのでこの点も有利です。

法人で受け取った家賃は、法人で加入した生命保険の保険料に充当することも可能です。個人で生命保険に加入しても生命保険料控除は上限12万円ですが、法人で加入した場合の上限はありません。生命保険は将来の大規模修繕や自身の退職金の準備のために活用できます。

 

 

 

数字で確認してみましょう。

家賃収入2,000万円(経費は無視します)を1人で所得税課税を受けますと税額は約520万円です。
これに対し、法人を経由して妻と子供2人の計3人で給与として所得税課税を受ける場合の税額は約160万円となります。
家賃収入を給与として全額支払っているので、もちろん法人税は0円です。
法人化することで年間約360万円も所得税を減らすことが可能となり、且つ、相続人へ財産を分配しており、相続税対策になっています。

 

※	20,000,000円×税率40％－2,796,000円＝5,204,000円
※	20,000,000円÷3人＝1人6,666,666円の給与収入　この場合の給与所得控除額は1,866,666円なので、6,666,666円－1,866,666円＝4,800,000円が課税対象となる。 4,800,000円×税率20％－427,500円＝532,500円　532,500円×3人＝1,597,500円
※	上記計算は平成25年11月現在の法令によっています。

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